Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 09.12.2010; Aktenzeichen 771 C 15/10 WEG) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 9. Dezember 2010 – 771 C 15/10 WEG – wie folgt teilweise geändert:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 7. Februar 2008 zu den Tagesordnungspunkten 4.1, 4.2, 4.3, 5 und 5.2 werden insgesamt für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits im ersten und zweiten Rechtszug haben die Beklagten zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO abgesehen.
Gründe
Die am 13. Januar 2011 eingelegte Berufung der Kläger gegen das ihnen am 13. Dezember 2010 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 9. Dezember 2010 ist statthaft (§ 511 ZPO) und auch sonst zulässig. Insbesondere ist das Rechtsmittel binnen der Frist des § 517 ZPO eingelegt worden und mit weiterem, am 14. März 2011 eingegangenen Schriftsatz auch binnen der bis zu diesem Tag verlängerten Frist zur Begründung der Berufung gemäß § 520 Abs. 2 ZPO begründet worden.
In der Sache hatte die Berufung Erfolg.
Die von den Klägern beanstandeten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 7. Februar 2008 waren insgesamt für ungültig zu erklären, weil sie nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG entsprechen. Im einzelnen gilt folgendes:
TOP 4.1 – Jahresabrechnung 2007
Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007
entspricht insgesamt nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er einen Teil der in ihm abgerechneten Kostenpositionen nicht nach dem aus der Teilungserklärung ersichtlichen Schlüssel abrechnet und auch die Abrechnung der Kosten der Waschküche und Parkpalette insgesamt intransparent und nicht nachvollziehbar ist. Da nicht abgeschätzt werden kann, dass sich die Abrechnungsfehler ausschließlich auf einzelne Positionen und nicht auf das gesamte Rechenwerk auswirken, blieb dem Berufungsgericht nichts anderes übrig, als den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 insgesamt für ungültig zu erklären. In der durch den angefochtenen Beschluss genehmigten Jahresabrechnung für 2007 werden nämlich sämtliche Kosten mit Ausnahme der Verwaltungskosten und der Parkpalette (beides nach Einheiten) sowie der Waschküche (Festbetrag) nach Wohnflächen abgerechnet. Diese Kostenverteilung entspricht jedoch nicht den Regelungen der Teilungserklärung, was die Kläger mit Recht beanstanden.
Aufgrund der Regelung zu § 13 Nr. 1 b) der Teilungserklärung sind nämlich ausschließlich die Betriebskosten und über die Regelung nach § 13 Nr. 2 e im Ergebnis auch die Instandhaltungskosten nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen umzulegen, nicht jedoch die Kosten der Aufzugsanlage, für die nach § 13 Nr. 2 der Teilungserklärung vielmehr ein Festbetrag zu verlangen ist. In der angefochtenen Abrechnung werden jedoch insbesondere die Kosten für den Aufzug vereinbarungswidrig nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt, weshalb die Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Darüber hinaus ist auch bei den Positionen, die nach der Teilungserklärung nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet werden dürfen, im Ergebnis ein unrichtiger Verteilungsschlüssel angewendet worden, weil für die Feststellung des Verhältnisses der Wohnflächen in der beanstandeten Abrechnung die aus der Teilungserklärung selbst ersichtliche Gesamtwohnfläche von 6.094,27 m² herangezogen worden ist, in der – das folgt aus der Regelung zu § 1 letzter Satz und § 2 Nr. 3 TE – jedoch auch die Fläche der Hausratswohnung enthalten ist, die für den vereinbarten Umlageschlüssel nicht zu berücksichtigen ist, denn die maßgebliche Regelung in § 13 TE, wonach die Betriebskosten im Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen sind, ist zwingend so zu verstehen, dass die Wohnfläche des betreffenden Eigentümers ins Verhältnis zu setzen ist zur Summe der Fläche aller Sondereigentumseinheiten mit Ausnahme der Hauswartwohnung, weil es sich bei ihr um Gemeinschaftseigentum handelt. Jede andere Auslegung würde dazu führen, Gemeinschaftseigentum mit den Kosten des Gemeinschaftseigentum zu belasten, wofür die Teilungserklärung und auch das Gesetz keine Grundlage bieten.
Deswegen sieht die beanstandete Abrechnung überall dort, wo sie eine Verteilung der Kosten nach Wohnflächen vornimmt, durchweg den unrichtigen Umlageschlüssel vor, was einen weiteren Grund dafür darstellt, die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären.
Hinzu kommt noch, dass die Umlage der Kosten für die Waschküche mit einem Festbetrag in Ansatz gebracht wird, der sich aus der Teilungserklärung ebenfalls nicht erschließt, denn nach ihr müssten diese Kosten als Teil der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden.
Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Kläger nach Ansicht des Berufungsgerichts mit Recht rügen, da...