Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 01.07.2020; Aktenzeichen 13 C 517/19) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. Juli 2020 – 13 C 517/19 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Die Klägerin, eine Gesellschaft im Eigentum des Landes Berlin, ist Vermieterin, die Beklagten sind seit 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin.
Die monatliche Miete betrug bis Oktober 2019 897,55 EUR; sie erhöhte sich ab 1. November 2019 auf 898,69 EUR.
Mit Schreiben vom 12. November 2019, den Beklagten zugegangen am 13. November 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen eines Mietrückstandes in Höhe von 1.796,24 EUR, den die Klägerin auf die Nichtzahlung der Mieten im August und November 2019 zurückführte.
Am 1. August 2019 überwiesen die Beklagten die Miete für den Monat August 2019 auf das von der Klägerin benannte Mietkonto; das Konto der Beklagten wurde in dieser Höhe am 1. August 2019 belastet. Der Betrag ist dem Konto der Klägerin nicht gutgeschrieben worden.
Die von den Beklagten mit der Überweisung beauftragte Bank teilte auf Nachfrage und nach Eingang der von der Bank der Klägerin erbetenen Auskunft mit Schreiben vom 27. März 2020 mit, dass die Überweisung der Beklagten dem Konto des Empfängers nicht gutgeschrieben worden sei, da die Überweisung fehlgeleitet worden ist. Wegen der Einzelheiten des Inhaltes wird auf das Schreiben vom 27. März 2020 (Bl. 113 d.A.) Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 24. Juni 2020, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, zur Räumung verurteilt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagten hätten nicht dargelegt, dass sie den Zahlungsrückstand für die Monate August und November 2019 nicht zu vertreten hätten. Die Miete für August 2019 sei dem Konto der Klägerin unstreitig nicht gutgeschrieben, sondern fehlgeleitet worden. Die Verlustgefahr trage nach § 270 Abs. 1 BGB der Geldschuldner.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Beklagten haben gegen das ihnen am 1. Juli 2020 zugestellte Urteil am Montag, den 3. August 2020 Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 28. September 2020 begründet.
Sie meinen, der Eintritt des Leistungserfolges durch Gutschrift des Überweisungsbetrages gehöre nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners; Verzug sei daher nicht eingetreten.
Die Beklagten beantragen,
die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 24. Juni 2020 – 13 C 517/19 – abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihnen inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung vom 12. November 2019 weder fristlos noch fristgemäß beendet worden.
Es liegen weder die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB noch die des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB vor.
a) Die fristlos ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Es lag zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand mit einem Betrag vor, der die Miete für einen Monat übersteigt.
Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnraummietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, der unter anderen dann vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht; ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand liegt vor, wenn der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt.
Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung zwar unstreitig mit der Entrichtung der Miete für den Mon...