LG Berlin Urteil vom 11.03.1997 - 64 S 491/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 10.10.1996; Aktenzeichen 15 C 257/95)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 10. Oktober 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 15 C 257/95 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig. Der notwendige Wert der Beschwer (§ 511 a Abs. 1 ZPO) ist erreicht. Die Beschwer beurteilt sich nach § 9 ZPO (vgl. BVerfG, NJW 1996, 1531) und beträgt hier (42 Monate × 60,76 DM =) 2.551,92 DM.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der Kaltmiete von bisher 385,60 DM um 60,76 DM auf 320,60 DM zuzustimmen. Der Anspruch ist nach § 2 MHG begründet.

1.) Entgegen der Ansicht des Beklagten war das Recht der Klägerin zur Mieterhöhung nach dem Mietvertrag nicht „bis 1998” ausgeschlossen (§ 1 Satz 3 MHG).

In § 23 „Sonstige Vereinbarungen” des Mietvertrages heißt es:

„Dieser Mietvertrag ist erstellt unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages vom 30.03.1990 zwischen der Eigentümerin und dem Land Berlin. Die Förderungsmittel werden jährlich abgebaut und dadurch erhöht sich jährlich die Miete, wie in der Anlage aufgeführt …”.

In der Anlage heißt es dann unter der Überschrift „Förderabbau”:

„Ihre Miete erhöht sich am 1. Juni 1992 um DM 13,20 monatlich. Sie zahlen dann einen qm-Preis von DM 5,70, der zumindest bis zum Jahre 1998 bindend ist, es sei denn, daß durch die WBK eine Änderung vorgenommen wird. Diese Terminsangabe wird unter Vorbehalt weitergegeben”

Bereits nach dem Wortlaut der Klausel in der Anlage zum Mietvertrag spricht mehr gegen eine verbindliche Festlegung der Miethöhe als dafür; denn in der Klausel ist nur von einer Bindung „unter Vorbehalt” die Rede. Die Bindung soll nur gelten, falls die WBK keine Änderung vornimmt. Insbesondere die Formulierung, daß eine Terminsangabe nur unter Vorbehalt weitergegeben werde, spricht dafür, daß die Klägerin hier nur eine Information weitergeben wollte, nicht aber eine rechtsverbindliche Erklärung abgeben wollte.

Dieses Verständnis der Erklärung wird bestätigt, wenn man den Wortlaut des § 13 des Mietvertrages mitheranzieht. Danach ist der Mietvertrag erstellt unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages vom 30.3.1990 zwischen der Klägerin und dem Land Berlin. Die durch diesen Vertrag gewährten Förderungsmittel werden jährlich abgebaut und dadurch soll sich jährlich die Miete „wie in der Anlage aufgeführt” erhöhen. Hieraus folgt, daß die Erklärung in der Anlage zum einen nicht ausgelegt werden kann, ohne den Inhalt des genannten Modernisierungsvertrages mitheranzuziehen, selbst wenn der Beklagte diesen Text bei Abschluß des Mietvertrages nicht gekannt haben sollte. Zum anderen wird deutlich, um was es in der Anlage zum Mietvertrag tatsächlich geht, nämlich um die zahlenmäßige Konkretisierung der Mieterhöhungen aufgrund Förderungsabbaus.

Rechtlich handelt es sich dabei nicht um „Mieterhöhungen” im eigentlichen Sinne.

Vielmehr haben die Mietvertragsparteien ursprünglich eine höhere Miete vereinbart, auf die die öffentliche Kreditanstalt Aufwendungsbeihilfen zahlt. Die Kreditanstalt zahlt dabei gemäß § 267 BGB als Dritte auf die Mietschuld des Mieters (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 718). Werden diese Beihilfen gekürzt, muß der Mieter eine größere Eigenleistung erbringen. Denn von Dritter Seite werden jetzt nur noch geringere Zahlungen auf seine Mietschuld geleistet. Dies hat zur Folge, daß die von ihm zu erbringende Mietzinszahlung steigt, obwohl tatsächlich der vereinbarte Mietzins derselbe bleibt. Daß die Parteien dies hier nicht in dieser Form im Vertrag ausdrücklich geregelt haben, sondern einen um die Aufwendungsbeihilfen verminderten Mietzins und automatische Erhöhungen dieses Mietzinses vereinbart haben, ist unerheblich. Entscheidend ist, was die Parteien tatsächlich gewollt, nicht wie sie es rechtlich eingeordnet haben.

Hieraus folgt, daß die Klägerin die Erklärung in der Anlage zum Mietvertrag auch ihrem objektiven Sinn nach nicht mit Rechtsbindungswillen abgeben wollte. Vielmehr sollte nur erläutert werden, welche Zuschüsse zum vereinbarten Mietzins die WBK in den folgenden Jahren zahlen werde. Daß die Erklärung im Zusammenhang mit dem Förderabbau stand zeigt auch schon diesbezügliche Überschrift.

Schließlich wird diese Auslegung auch durch die vorgelegte Anlage zum Modernisierungsvertrag bestätigt. Nach dieser vertraglichen Regelung sollte die Klägerin zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG berechtigt sein, wenn auch mit Einschränkungen. Rechtlich sind diese Einschränkungen als Verzicht auf bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten einzuordnen, auf den sich der Mieter berufen kann, da der Vermieter den Verzicht zu seinen Gunsten erklärt hat (§ 328 BGB). Der in der Anlage zum Mietvertrag genannte Betrag ...