LG Berlin Urteil vom 06.01.1997 - 62 S 474/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschränkung eines Mieterhöhungsverlangens durch öffentliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen nach Ablauf des Modernisierungsvertrages

Leitsatz (amtlich)

Hat der Vermieter Mittel aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung und Instandsetzung erhalten, sind Kürzungsbeträge bei einem Mieterhöhungsverlangen nach MHG § 2 (juris: MietHöReglG) nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 20. August 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 9 C 180/96 - abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm im Hause ... in ... Berlin, Vorderhaus 4. OG links, belegene Wohnung von monatlich 734,80 DM um 220,44 DM auf monatlich 955,24 DM mit Wirkung ab 1. März 1996 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Die mithin zulässige Berufung hat in der Sache auch Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 18. Dezember 1995 entspricht den formellen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG. Es ist schriftlich geltend gemacht und begründet worden. Zulässig nimmt es auf den zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bekannten Berliner Mietspiegel 1994 Bezug.

Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, daß die Erklärung seitens der ..., vertreten durch den Geschäftsführer ..., erfolgte und dabei nicht angegeben worden ist, daß das Verlangen in Vertretung für die Klägerin als Vermieterin erfolgt. Für den Offenheitsgrundsatz des § 164 Abs. 2 BGB reicht es aus, wenn sich der Vertretungswille aus den Umständen ergibt (Palandt-Heinrichs, BGB, § 164 Rdn. 1). Bei der ... handelt es sich um die Hausverwaltung der Klägerin, was dem Beklagten aus vorangegangener Korrespondenz, aber auch aus vorangegangenen Mieterhöhungserklärungen bekannt war (vgl. LG Berlin GE 1994/1447). Aus dem Rubrum der Erhöhungserklärung ergibt sich auch, daß die ... nicht als Vermieter, sondern als Verwalter auftritt; der Geschäftsführer hat nicht als Vermieter, sondern als Verwalter unterschrieben.

Die Klägerin war nicht gehalten, im Mieterhöhungsverlangen zu begründen, warum nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kappungsgrenze von 20 % überschritten wird (vgl. dazu LG Berlin in GE 1996/1429). Unabhängig von der Frage, ob eine entsprechende Darstellung überhaupt Kriterium für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG sein kann, liegt hier der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, schon mit Betriebskosten unter 8,- DM/qm (7,41 DM/qm brutto/kalt als neue Miete). Demgemäß ist offensichtlich, daß es bei der Kappungsgrenze von 30 % verbleibt. Jedenfalls in einem derartigen Fall wäre es leere Förmelei und ist es deswegen nicht notwendig, nähere Begründungen zur erhöhten Kappungsgrenze schon im Mieterhöhungsverlangen zu geben.

Kürzungsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mußten in den Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben werden. Dabei mag dahinstehen, ob dies dann erforderlich gewesen wäre, wenn Kürzungsbeträge abzuziehen gewesen wären (vgl. dazu Barthelmess, MHG, § 2 Rdn. 61; Beuermann, Der Abzug von Kürzungsbeträgen bei Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, GE 1996/1514, 1521). Denn vorliegend waren keine Kürzungsbeträge abzuziehen. Aus dem Umstand, daß zu irgend einem Zeitpunkt einmal Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Mietsache gewährt worden sind, folgt nicht, daß in dem Mieterhöhungsverlangen Angaben enthalten sein müßten, wann die Mittel gewährt worden sind, ob die Förderung ausgelaufen ist, ob eine Bindung noch besteht. Grundsätzlich mag der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter in Anwendung des § 242 BGB dahingehend haben, ob derartige Mittel aus öffentlichen Haushalten gewährt worden sind (so richtig Beuermann a.a.O., S. 521).

Kürzungsbeträge sind vorliegend jedenfalls deswegen nicht abzuziehen, weil die Laufzeit des Modernisierungsvertrages zwischen dem Land Berlin, vertreten durch die damalige Wohnungsbau- Kreditanstalt Berlin (WBK jetzt IBB) und der Klägerin zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens beendet war (12 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit = 30.04.1994). In diesem Zusammenhang mag dahinstehen, ob die Anrechnung von Kürzungsmitteln schon zu einem früheren Zeitpunkt entfiel, weil der eigentliche Förderungszeitraum kürzer war.

Das Gesetz sagt in § 2 Abs. 1 Satz 2 und in § 3 Abs. 1 MHG lediglich, daß Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Wie das zu geschehen hat, mag in § 3 MHG insofern klar zu beurteilen sein, als zur Berechnung des sogenannten Modernisierungszuschlages, der Bestandteil der Miete wird, entsprechende Mittel aus öffentlichen Haushalten zu berücksichtigen sind, wie es im einzelnen in § 3 Abs....