Verfahrensgang
AG Berlin-Wedding (Urteil vom 23.05.2000; Aktenzeichen 4 C 113/00) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerinnen wird – unter deren Zurückweisung im übrigen – das am 23. Mai 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 4 C 113/00 – geändert:
- Die Beklagte wird verurteilt, einer Mieterhöhung für die in 13351 Berlin, Togostraße 19 a, belegene Wohnung um 21,08 DM auf 753,64 DM bruttokalt (einschließlich Modernisierungszuschlag) mit Wirkung vom 01. Januar 2000 zuzustimmen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen zu 5/6, die Beklagte zu 1/6.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache nur geringen Erfolg. Die Klägerinnen haben gegen die Beklagte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 2 I MHG in Höhe von 21,08 DM.
Bedenken gegen die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bestehen nicht. Das Erhöhungsverlangen stammt vom 26. Oktober 1999 (Bl. 10 der Akten). Im Schreiben vom 15. Februar 2000 (Bl. 14 der Akten) erklären die Klägerinnen sich nur bereit, ggf. auf einen Teil der angestrebten Mieterhöhung zu verzichten. Darin liegt kein neues Mieterhöhungsverlangen und das Schreiben setzt dementsprechend auch keine neue Überlegungsfrist im Sinne des § 2 III MHG in Lauf.
Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch nur in geringem Umfang begründet. Hat der Vermieter in der Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 3 MHG durchgeführt, so ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen. Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen: Zum einen wird dem Wohnraumvermieter die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1982, ZMR 1983, 102). Zum anderen kann der Vermieter ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Modernisierung der Mietwohnung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt (OLG Hamm a.a.O.; Bub/Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, III A Rz. 590; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 3 MHG Rz. 13; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 556; Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 4.1 zu § 2 MHG und Anm. 8.1 zu § 3 MHG). Mit einer weiteren Erhöhung nach § 3 MHG wegen derselben Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter dann allerdings ausgeschlossen (Bub/Treier-Schultz, a.a.O.; Emmerich-Sonnenschein, a.a.O.; Sternel, a.a.O., III 765; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 160).
Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 2 MHG als auch im Verfahren nach § 3 MHG, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 2 MHG auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 3 MHG wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 19. August 1983, NJW 1984, 62 (= ZMR 1984, 201 = WuM 1983, 314); Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 3 MHG Rz. 21). Nach Abschluß beider nebeneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus Mietzins vor der Anhebung + 30 % + Modernisierungszuschlag gemäß § 3 MHG nicht überschreiten.
Dieser Betrag darf, da es sich bei § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG um eine Schutzvorschrift zugunsten des Mieters handelt (Sternel, a.a.O., III 625; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., C 80 a) und der Umfang des Mieterschutzes nicht von der vom Vermieter unter mehreren Möglichkeiten gewählten Form der Mietzinsanhebung abhängig sein darf, auch bei einer Mietzinserhöhung nach Modernisierung allein im Verfahren nach § 2 MHG nicht überschritten werden. Bereits aus diesem Grunde scheidet die denkbare zweite Alternative, nämlich bei der Berechnung der Kappungsgrenze von der um den Betrag der nach § 3 MHG fiktiv umlagefähigen Kosten erhöhten Miete auszugehen, aus. Denn dabei könnte die Summe aus altem Mietzins + 30 % + Modernisierungszuschlag zu Lasten des Mieters überschritten werden. Andererseits darf vorgenannter bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach §§ 2 und 3 MHG zulässige Höchstbetrag (alter Mietzins + 30 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim ...