Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 04.01.1996; Aktenzeichen 8 C 627/95) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 4. Januar 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 8 C 627/95 – teilweise abgeändert und der Tenor wie folgt neu gefaßt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.066,11 DM nebst 13,5 % Zinsen auf 267,48 DM seit dem 01. Juni 1995, aus weiteren 3.741,63 DM seit dem 20. Oktober 1995 und nebst 4 % Zinsen auf 57,- DM seit dem 15. Mai 1996 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat die Klägerin zu 992/1000 und der Beklagte zu 8/1000 zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden der Klägerin 2/3, dem Beklagten 1/3 auferlegt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Klägerin ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt sowie rechtzeitig begründet worden. Die mithin zulässige Berufung hat in der Sache nur teilweisen Erfolg, so daß das amtsgerichtliche Urteil wie tenoriert abzuändern und die Berufung im übrigen zurückzuweisen war.
Der Klägerin stehen keine weiteren über die ihr im Urteil des Amtsgerichts bereits zugesprochenen Ansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen bzw. wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Renovierungsarbeiten zu.
Ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung bezüglich der Schönheitsreparaturen steht der Klägerin nicht zu. Unstreitig hat der Beklagte die Wohnung unrenoviert übernommen. Es fehlt an einer schlüssigen Behauptung einer Vertragsverletzung durch den Beklagten, denn die Klägerin legt zum ursprünglichen Zustand der Wohnung vor dem Einzug des Beklagten nichts dar. Die Klägerin kann sich diesbezüglich nicht auf die vom Beklagten bezahlte (Anfangs-) Renovierung berufen. Zutreffend führt das Amtsgericht unter Berufung auf die Entscheidung der Kammer (GE 92, 1155) aus, daß an die Ausführung von Schönheitsreparaturen während eines laufenden Mietsverhältnisses andere Anforderungen zu stellen sind als bei Ende des Mietverhältnisses. Ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung besteht nur bei drohender Substanzverletzung der Mietsache. Diese ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Endet das Mietverhältnis, so wird aus einem während der Mietzeit vertragsgerechtem Verhalten nicht eine Vertragsverletzung, nur weil das Mietverhältnis abgelaufen ist.
Die Klägerin hätte demnach für einen Anspruch aus positiver Forderungsverletzung behaupten und darlegen müssen, daß ihr aufgrund der (Anfangs-) Renovierung aus dem August 1991 noch bei dem Auszug des Beklagten im Mai 1995 ein Mehraufwand gegenüber einer überhaupt nicht renovierten Wohnung entstanden ist (so auch LG Berlin, GE 95, 1083). Dies hat sie – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – nicht getan.
Für den Ersatz der geltend gemachten Kosten für die Entfernung des Fußbodenbelags und des Streichens der Dielen in allen Räumen besteht keine Rechtsgrundlage. Diese Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Nachdem der Beklagte unter Beweisantritt behauptet hat, daß der Fußbodenbelag schon bei Einzug in die Wohnung bereits vorhanden gewesen sei und er diesen bei Einzug mit eigenem Teppichboden belegt habe, reicht das diesbezügliche einfache Bestreiten der Klägerin in der Berufungsinstanz nicht aus. Der Beklagte mußte demnach davon ausgehen, daß der Fußbodenbelag mitvermietet sein sollte.
Die Bezugnahme der Klägerin auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 89, 663) geht fehl. Diese Entscheidung bezieht sich auf die Vermietung von Gewerberaum und ist nicht auf die Wohnraumvermietung übertragbar (Bub-Treier, 2. Aufl. S. 1219, Rz. 210;).
Auch § 28 Abs. 4 Satz 5 der 2. Berechnungsverordnung ist keine Verpflichtung zu entnehmen, den Fußbodenbelag zu erneuern oder die darunter liegenden Dielen zu streichen, wenn der Mieter – was vorliegend unstreitig ist – schon den vorhandenen Fußbodenbelag seit dem Einzug mit eigenem Teppichboden abgedeckt hat (Sternel 3. Auflage II, Rz. 382). Erkennbar geht § 28 Abs. 4 Satz 5 der 2. Berechnungsverordnung von der Konstellation aus, daß bei einem ungeschützten und daher der normalen Abnutzung unterworfenem Fußboden eine Pflicht des Mieters zum Streichen des Fußbodens bestehe.
Der Beklagte war demnach vorliegend nur verpflichtet, den von ihm eingebrachten Teppichboden fachgerecht zu entfernen. Dieser Verpflichtung ist der Beklagte nachgekommen.
Der Klägerin stehen weitergehende als die ihr bereits im Urteil des Amtsgerichts zugesprochenen Ansprüche weder aus § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB noch aus der sog. Quotenhaftungsklausel zu. Die Klägerin kann sich nicht auf die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Formularklausel des § 7 Nr. 5 des Mietvertrages in Verbindung mit der im Mietvertrag enthaltenen Quotenhaftungsklausel “Zusatzvereinbarung Nr. 10” stützen. Diese Formularklauseln versto...
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