LG Berlin Urteil vom 12.09.2003 - 63 S 416/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen. Wohnraummiete: Belegeinsicht vor Ort

Orientierungssatz

1. Macht der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen geltend, so muß er die Betriebskostenabrechnung inhaltlich substantiiert angreifen. Es genügt nicht, die von ihm beanstandeten Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern.

2. Der Mieter kann anstelle des ihm zustehenden Einsichtsrechts nicht verlangen, daß der Vermieter die Abrechnungsunterlagen in Ablichtung übersendet. Im Rahmen der dem Vermieter obliegenden Rechnungslegung gemäß § 259 BGB sind die zugrunde liegenden Belege grundsätzlich nur vorzulegen. Der Mieter kann gegebenenfalls Einzelkopien gegen Kostenerstattung zur weiteren Überprüfung verlangen.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 02.09.2004; Aktenzeichen 5 StR 205/04)

Tenor

Die Berufungen des Klägers gegen das am 29. Oktober 2002 verkündete Teilurteil und das am 10. Dezember 2002 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg - 102 C 272/02 - werden auf seine Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Die zulässige Berufung des Klägers gegen das Teilurteil ist nicht begründet.

Der Kläger hat aus § 812 BGB keinen Anspruch in Höhe von 1.594,73 EUR auf Rückzahlung eines Teils der von ihm geleisteten Nebenkostenvorschüsse. Der Kläger hat nicht dargetan, dass die von ihm erbrachten Vorauszahlungen für die Betriebskosten 1997/98, 1998/99, 1999/00 sowie die Heizkosten für 1998/99 und 1999/00 insoweit ohne Rechtsgrund erfolgt sind.

Es kann dahinstehen, ob die von der Beklagten erstellten und geänderten Abrechnungen für die og. Abrechnungszeiträume inhaltlich richtig sind und ggf. einen fälligen Nachzahlungsanspruch der Beklagten begründeten. Denn auch wenn man dies aufgrund der vom Kläger umfangreich aufgezeigten Bedenken unterstellte, folgte daraus nicht die Begründetheit des hier geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs.

Rechtsgrund für die Nebenkostenvorauszahlungen ist neben der vertraglichen Vereinbarung nach Eintritt der Fälligkeit der Abrechnung der Umstand, dass tatsächlich Nebenkosten in dieser Höhe angefallen sind. Dass dies nicht der Fall ist, hat der Kläger als Voraussetzung eines Rückzahlungsanspruchs darzutun. Der Mieter ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (OLG Braunschweig GE 1999, 1213 = WuM 1999, 511). Soweit der Kläger die von der Beklagten erstellten Abrechnungen für inhaltlich falsch hält, genügt es nicht die von ihm beanstandeten Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern. Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist vielmehr unsubstantiiert und damit rechtlich unerheblich, wenn er nicht zuvor die Berechnungsunterlagen eingesehen hat (OLG Düsseldorf GE 2000, 888).

Der Kläger kann sich anstelle des ihm zustehenden Einsichtsrechts nicht darauf berufen, dass die Beklagte ihm trotz zugesagter Kostenerstattung die Abrechnungsunterlagen nicht in Ablichtung übersandt hat. Ein solches Recht steht dem Kläger nicht zu. Im Rahmen der der Beklagten obliegenden Rechnungslegung gemäß § 259 BGB sind die zugrunde liegenden Belege grundsätzlich nur vorzulegen, nicht in Ablichtung zu übersenden (OLG Düsseldorf WuM 1993, 411; LG Berlin GE 2003, 121). Die Regelung in § 29 Abs. 2 NMV ist nicht einschlägig, denn sie gilt nur für preisgebundenen Wohnraum. Aus dieser Vorschrift ergibt weder ein für alle Mietverhältnisse geltender Grundsatz, noch ist diese analog auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nicht der Preisbindung unterliegen. Gegen eine analoge Anwendung spricht bereits, dass es sich um eine Sonderregelung für bestimmte Mietverhältnisse in Abweichung von den allgemeinen Vorschriften handelt. Jedenfalls kann nicht mehr von einer vom Gesetzgeber ungewollten Regelungslücke ausgegangen werden, nachdem dieser im Rahmen der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 teilweise Regelungen aus den bis dahin nur für preisgebundene Mietverhältnisses geltenden Vorschriften ins BGB übernommen hat (etwa die Ausschlussfrist für Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen), nicht aber die Regelung in § 29 Abs. 2 NMV.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Überlassung von Kopien auch nicht aus § 242 BGB zu. Anhaltspunkte für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten liegen in diesem Zusammenhang nicht vor. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass einem erheblichen Aufwand des Mieters zur Wahrnehmung seines Einsichtsrechts eine nur geringe Belastung des Vermieters mit der Übersendung von Ablichtungen gegenübersteht. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Unterlagen an einem von der Wohnung weiter entfernten Ort einzusehen wären und nur die Übersendung weniger konkret bezeichneter Belege gegen Kostenerstattung verlangt wird. In der Regel erscheint ...