Verfahrensgang
AG Berlin-Mitte (Urteil vom 03.06.2002; Aktenzeichen 108 C 128/00) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 03. Juni 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 108 C 128/00 – geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung, gelegen … Berlin, 2. OG, von 520,12 DM (265,93 EUR) monatlich um weitere 55,13 DM (28,19 EUR) monatlich auf 575,25 DM (294,12 EUR) monatlich mit Wirkung ab dem 01. April 2000 zuzustimmen.
Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Tatbestand
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Insbesondere übersteigt der Wert der Beschwer, der sich analog § 9 Satz 1 ZPO auf 1.183,88 EUR (42 × 55,13 DM = 2.315,46 DM) beläuft, die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO bezeichnete Berufungssumme. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517,519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Entscheidungsgründe
II. Die Berufung ist in der Sache auch in vollem Umfang begründet;
1. Die von der Klägerin erhobene Klage ist zulässig.
a) Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 19. Januar 2000 entspricht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG, so dass es geeignet war, die Überlegungsfrist und die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG auszulösen.
aa) Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG ist ein Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG schriftlich geltend zu machen und zu begründen, wobei auch etwaige nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG erhebliche Kürzungsbeträge anzugeben sind.
bb) Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, dass in dem Mieterhöhungsverlangen vom 19. Januar 2000 Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG zu berücksichtigen gewesen wären. Die Wohnungsbaugesellschaft … hat die Liegenschaft … Berlin, in den Jahren 1992/1993 unter Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln saniert. Die Sanierungsarbeiten waren bereits abgeschlossen, als die BGB-Gesellschaft Friedrichshain Block E-Nord die streitgegenständliche Liegenschaft von der Wohnungsbaugesellschaft … mbH erworben hat. Nach Auffassung des Kammergerichts besteht für den Erwerber von gefördertem Wohnraum keine Verpflichtung, gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG vom Jahresbetrag des nach dieser Vorschrift zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen (GE 1997, 1221). In dem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 führt das Kammergericht aus: „Die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG trifft nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat öder erhöhen konnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor.”
b) Die Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG wurde eingehalten, denn die Zustellung der Klageschrift vom 30. Mai 2000, die am 25. Juli 2000 vollzogen wurde, ist im Sinne von § 270 Abs. 3 ZPO „demnächst” erfolgt Angesichts der Umstände, die von der Klägerin vorgetragen und von den Beklagten nicht bestritten worden sind, ist der Gebührenvorschuss unverzüglich bei Gericht eingegangen. Die Anforderung des Gebührenvorschusses ist am 16. Juni 2000 bei den Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingegangen. Am 27. Juni 2000, mithin nach elf Tagen, hat die Hausverwaltung … GmbH die Überweisung des Gebührenvorschusses zu Gunsten des Kontos der Justizkasse veranlasst. In den Verantwortungsbereich der Klägerin fällt lediglich dieser Zeitraum. Die Bearbeitungszeit von elf Tagen erscheint unter Berücksichtigung des Geschäftsbetriebes der Hausverwaltung … GmbH angemessen, bei der eine große Anzahl von Mitarbeitern tätig ist und von der zahlreiche Objekte betreut werden.
c) aa) Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 19. Januar 2000 ist von der Hausverwaltung … GmbH „namens und in Vollmacht des von (ihr) vertretenen Vermieters” abgegeben worden. Als Eigentümer der Liegenschaft war zu diesem Zeitpunkt die BGB-Gesellschaft … Block E-Nord im Grundbuch eingetragen, in deren Namen die Hausverwaltung … GmbH erkennbar gehandelt haben müsste. Die Klägerin hat in ihrem Schriftsatz vom 12. September 2000 behauptet, dass die Beklagten mit Schreiben vom 04. Februar 1998 darüber informiert worden seien, dass die BGB-Gesellschaft … Block E-Nord die Liegenschaft erworben habe. Zwar befindet sich das Schreiben, auf das die Klägerin Bezug nimmt, nicht bei den Akten. Jedoch haben die Beklagten den von der Klägerin behaupteten Inhalt auch nicht bestritten, so dass davon auszugehen ist, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 19. Januar 2000 gemäß § 164 Abs. 1 BGB der BGB-Gesellschaft … Block E-Nord zuzurechnen ist. Die Klägerin ist durch den Erwerb der Liegenschaft, der am 30. März 2000 vollendet wurde, in das Mietverhältnis mit den Beklagten eingetreten (§ 571 Abs. 1 BGB a. F.).
bb) Die Aktivlegitimation der Klägerin ist nicht dadurch erloschen, dass die vo...