LG Berlin Urteil vom 13.11.1998 - 63 S 276/98

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 14.05.1998; Aktenzeichen 2 C 463/97)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 14. Mai 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 2 C 463/97 – wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung des Beklagten wird das am 14. Mai 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 2 C 463/97 – geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.

Die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des auf Räumung gerichteten Klageantrags nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der streitgegenständlichen Wohnung durch Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 3. August 1998 – … – war nicht festzustellen, weil die Klage insoweit von vornherein nicht begründet war.

Dabei kann dahinstehen, ob dem Beklagten die Mitteilung des Klägers mit Schreiben vom 3. September 1996 über die Anordnung der Zwangsverwaltung zugegangen ist und der Beklagte auch von deren Inhalt tatsächlich Kenntnis erlangt hat. Denn die fristlose Kündigung des Klägers vom 3. September 1997 ist nicht wirksam und hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Auch wenn die Zahlungen des Beklagten an den Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gegenüber dem Kläger keine schuldbefreiende Wirkung gehabt haben sollten und der Beklagte dadurch in Zahlungsverzug geraten sein sollte, hätte es hier vor Ausspruch der fristlosen Kündigung einer vorherigen Abmahnung bedurft.

Das Erfordernis einer Abmahnung als Voraussetzung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zwar gesetzlich in § 554 BGB nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch ist es gemäß § 242 BGB in besonders gelagerten Ausnahmefällen nach Treu und Glauben auch bei einer solchen Kündigung zu fordern. Insbesondere ist eine Abmahnung dann geboten, wenn sich für den Vermieter, d.h. hier den Kläger als Zwangsverwalter, der Schluß aufdrängen muß, daß die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen zurückzuführen sind (OLG Hamm WuM 1998, 485).

Das ist hier der Fall. Der Kläger mußte schon aufgrund der Aufmachung der Mitteilung als allgemeines Rundschreiben, in welchem der Kreis der Adressaten zum Teil mißverständlich angegeben war, damit rechnen, daß es von einem Teil der Empfänger nicht richtig verstanden wird. Das gilt auch deshalb, weil der Empfängerkreis zu einem nicht unerheblichen Teil rechtlich unerfahren und darüber hinaus auch teilweise der deutschen Sprache nicht mächtig ist. Wie auch die anderweitig anhängigen Parallelverfahren zeigen, ist es nicht ganz ungewöhnlich, daß ein Mieter in Unkenntnis die laufenden Mieten weiterhin an seinen Vermieter zahlt. Diese Umstände dürften dem Kläger aus seiner Erfahrung als vielbeschäftigter Zwangsverwalter nicht verborgen geblieben sein. Wenn diese Umstände auch letztlich die Wirksamkeit seiner Erklärungen nicht in Frage stellen, schließt die in einem langfristigen Dauerschuldverhältnis gebotene Rücksichtnahme auf die Belange des anderen Vertragspartners in einem solchen Fall die Verpflichtung ein, den Mieter auf sein Versehen hinzuweisen, bevor dieses zum Anlaß einer für diesen mit schwerwiegenden Folgen verbundenen möglicherweise existenzbedrohenden Kündigung genommen wird.

Geboten war hier eine Abmahnung insbesondere auch im Hinblick auf den langen Zeitraum, währenddessen der Kläger die Nichtzahlung der Mieten kommentarlos hingenommen hat. Zwar ist einer Kündigung, die erst erhebliche Zeit nach Entstehen des kündigungsrelevanten Rückstands ausgesprochen worden ist, nicht allein aus diesem Grund die Wirksamkeit abzusprechen, solange der Zahlungsrückstand weiterhin anwächst. Wer von einem Recht zur fristlosen Kündigung aber annähernd ein Jahr lang und damit unter erheblicher Überschreitung einer angemessenen Überlegungsfrist keinen Gebrauch macht und während eines so langen Zeitraums auch keinerlei Bemühungen zeigt, den Mieter zu einem vertragsgemäßen Verhalten zu veranlassen, ist gehalten, durch eine vorherige Abmahnung deutlich zu machen, daß er bei fortbestehendem Zahlungsrückstand zu einer Fortsetzung des Vertrags nicht länger bereit ist (OLG Hamm a.a.O.).

Überdies ist der Zwangsverwalter gemäß § 7 Abs. 2 der Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (BGBl. I S. 185) gehalten, rückständige Leistungen zwei Monate nach deren Fälligkeit gerichtlich geltend zu machen und nach Abs. 3 dieser Vorschrift im Falle eines Rückstands mit Mietzinsen von dem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Zwar regelt diese Verordnung im Hinblick auf die Ermächtigungsgrundlage in § 14 EGGVG nur die Geschäftsführung des Zwangsverwalters, d.h. die Art und Weise der Führung seines Amtes im Innenverhältnis zum Gericht und nicht im Außenverhältnis (BGH NJW 1992, 3041). Im Rahmen der bestehenden Treuepflichten war letztlich aber au...