Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Übersendung von Abrechnungsunterlagen. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Aufgliederung der Kostenarten. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Eichung von Wasseruhren. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Hausmeisterkosten. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Wärmemengenzähler. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Kosten der Zwischenablesung
Orientierungssatz
1. Der Mieter hat bei preisfreiem Wohnraum keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen. Er muß sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters bzw. der Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen.
2. Es ist nicht zu beanstanden, daß der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht. Eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht.
3. Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Die Verwendung geeichter Meßgeräte ist nicht erforderlich, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht.
4. Obliegen dem Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten, ist der Betriebskostenansatz um 20% zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von fünf Jahren verteilt werden.
5. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind nach dem Verursachungsprinzip entweder vom Vermieter oder vom ausscheidenden Mieter zu tragen, nicht aber vom einziehenden Mieter (entgegen AG Hamburg, 8. Februar 1995, 45 C 1787/94, WuM 1996, 562).
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das am 8. Mai 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 4 C 567/01 - geändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.864,56 Euro (3.646,77 DM) nebst Zinsen seit jeweils 5. Dezember 2001 in Höhe von 4 % aus 775,32 Euro und 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
- bis 31 Dezember 2001 nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes und ab 1. Januar 2002 nach § 247 BGB neuer Fassung - aus 1.089,24 Euro zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 24 % der Klägerin, zu 76 % der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Nr.1 ZPO n.F. Bezug genommen. Die Klägerin verfolgt mit der Berufung ihre Forderung aus den Abrechnungen über kalte Betriebskosten, Heizkosten und Wasserkosten 1999 und 2000, die ihr das Amtsgericht wegen der unterlassenen Übersendung von Abrechnungsbelegen versagt hat, weiter.
II.
Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet.
Die Fälligkeit der Klageforderung scheitert nicht daran, dass der Beklagten die Einsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege verwehrt worden ist. Letzteres trifft nicht zu. Der Mieter hat bei preisfreiem Wohnraum keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen. Er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen der Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen (Urteil der Kammer vom 29. April 2002, 62 S 413/91, GE 2002, 860 und Urteil vom 12. Februar 1998, 62 S 333/97). Einen entsprechenden Versuch hat die Beklagte allem Anschein nach bisher nicht unternommen. Dass dies der Beklagten unzumutbar gewesen sein sollte, ist nicht erkennbar. Auf die Höhe der von der Klägerin verlangten Kopierkosten kommt es somit nicht an. Außerdem verweist die Klägerin mit Recht darauf, dass die Korrespondenz zwischen den Parteien sich nur auf die Abrechnung für 1999 bezogen hat, während es für das Jahr 2000 keinerlei Bitte um Übersendung von Abrechnungsunterlagen gegeben hat. Schließlich hat die Klägerin dann der Beklagten weitere Belege nicht nur für 1999, sondern auch für das Jahr 2000 übersandt. Wenn die Beklagte meinte, auf der Übersendung weiterer Belege bestehen zu dürfen, hätte sie das Fehlende anfordern müssen. Dies hat sie jedoch nach ihrer Berufungserwiderung nicht getan.
Soweit die Beklagte darauf verweist, ihr sei bei Vertragsschluss ausdrücklich bestätigt worden, die Betriebskosten seien auskömmlich kalkuliert worden, steht dies der Fälligkeit der Forderungen der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen 1999 und 2000 nicht entgegen Insbesondere ist ein Schaden der Beklagten nicht dargetan. Dieser ist nach der Differenzhypothese zu berechnen, wobei ein Vergleich zwischen der tatsächlichen und der hypothetischen Vermögenslage des Mieters anzustellen ist (Urteil der Kammer vom 30. ...