Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung. Wohnraummiete: Mietminderung wegen Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilzbefall, defekter Gegensprechanlage, defektem Antennenanschluß und Rattenbefall. Wohnraummiete: Ausschluß einer Verurteilung zur Mietzahlung Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung. Wohnraummiete: Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich laufender Heizkostenvorschüsse
Leitsatz (amtlich)
1. Ist bei einer Staffelmietvereinbarung die erste Staffel kürzer als ein Jahr, so ist die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung mit der Folge unwirksam, daß der ursprünglich vereinbarte Mietzins gilt.
2. Sind die Außenwände aller Zimmer, die Wände und die Decke im Bad durchfeuchtet und in der Küche Schimmelflecken vorhanden, so ist eine Minderung von mindestens 15 % gerechtfertigt.
3. Für die nicht funktionsfähige Gegensprechanlage, den nicht funktionsfähigen Anschluß an die Gemeinschaftsantenne sowie Rattenbefall ist eine Minderung von je 2% gerechtfertigt.
4. Dauert das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Entscheidung über die geminderten Mieten nur noch kurze Zeit, so kommt eine Verurteilung Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung durch den Vermieter nicht mehr in Betracht.
5. Hat der Vermieter über die vorangegangenen Heizperioden nicht innerhalb der Abrechnungsfrist abgerechnet, so steht dem Mieter hinsichtlich der laufenden Heizkostenvorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht zu, so daß der Vermieter Minderzahlungen des Mieters auf diese nicht verrechnen kann.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13. Juli 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln -- 14 C 127/98 -- teilweise abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 641,16 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 1. Februar 1999 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die erweiterte Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.
II.
Die Berufung hat in der Sache zu einem geringen Teil, die Klageerweiterung keinen Erfolg. Der Klägerin steht der erstinstanzlich geltend gemachte Mietzinsanspruch in Höhe von 26.483,40 DM für den Zeitraum Januar 1994 bis März 1998 nur in Höhe von 641,16 DM für den Zeitraum August 1994 bis Oktober 1995 zu; der mit der Klageerweiterung in zweiter Instanz für den Zeitraum April bis Oktober 1998 darüber hinaus geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 5.750,18 DM steht der Klägerin nicht zu.
1.
Die Klage ist zulässig. Die Klägerin ist parteifähig. Dem steht nicht entgegen, daß die Komplementärin der Klägerin im Handelsregister gemäß § 1 Abs. 1 LöschG gelöscht ist, nachdem gegen sie das Konkursverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden ist (§ 107 KO). Die Parteifähigkeit einer juristischen Person endet noch nicht mit ihrer Auflösung nach § 1 Abs. 1 LöschG oder ihrer Löschung im Handelsregister, sondern erst mit ihrer Vollbeendigung, wofür die Vermögenslosigkeit maßgebend ist (vgl. Zöller/Vollkommer, 20. Aufl., § 50 RN 4 m.w.N.). Da die Komplementärin noch über ihre Geschäftsanteile an der Klägerin verfügt, hat sie noch Aktivvermögen.
2.
Die Klägerin ist auch aktiv legitimiert, da der Konkursverwalter mit Schreiben vom 26. August 1997 die streitgegenständliche Wohnung (Sondereigentum Nr. 22) aus der Konkursmasse freigegeben hat, was auch der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 26. Januar 1999 nicht mehr bestritten hat.
Der Beklagte schuldete im streitgegenständlichen Zeitraum lediglich eine Bruttokaltmiete von 462,69 DM; dies entspricht der bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Miete. Zwar sieht der Mietvertrag unter § 7 Nr. 2 b) eine Staffelmiete vor. Die Staffelmietzinsvereinbarung ist jedoch unwirksam. Denn entgegen § 10 Abs. 2 S. 4 MHG (a.F.) bzw. § 10 Abs. 2 S. 3 MHG (idF des 4. MietRÄndG), wonach der Mietzins für jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, war die erste Staffel kürzer als ein Jahr. Denn der Mietzins des am 17. März 1989 geschlossenen Vertrages sollte sich erstmals zum 1. März 1990 erhöhen. Eine derartige Staffelmietzinsvereinbarung ist unwirksam mit der Folge, dass der ursprünglich vereinbarte Mietzins gilt (vgl. LG Berlin (ZK 62) GE 1995, 369; MM 1990, 68). Eine unwirksame Staffel wird auch durch laufende Mietzahlungen in Höhe der vereinbarten Staffel nicht geheilt (vgl. LG Berlin (ZK 62) MM 1993, 109; (ZK 65) GE 1983, 487).
3.
Diese geschuldete Bruttokaltmiete von 462,69 DM bzw. (462,69 DM: 42,52 m² =) 10,88 DM/m² verstößt nicht gegen § 5 WiStG, weshalb die Mietzinsvereinbarung insgesamt wirksam und nicht preisrechtswidrig ist.
Für den Zeitraum 1. Januar 1994 bis 31. August 1995 (Mietspiegel 1994) ist die vereinbarte Miete zulässig. Ausgehend vom Mietspiegelfeld D 3 mit einem Mittelwert v...