Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 20.06.2019; Aktenzeichen 6 C 23/19) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 20.06.2019, Az. 6 C 23/19, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Gegen das ihr am 26.06.2019 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 22.07.2019 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, mit welcher sie die Abweisung der Klage begehrt. Sie ist der Auffassung, dass die Kläger kein Recht auf Wechsel der Mieter ihr gegenüber hätten, weil bei Mietvertragsbeginn weder bekannt noch gewollt worden sei, dass die Mieterschaft während des Mietverhältnisses ausgewechselt werden könne. Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil und tragen vor, dass bei Mietvertragsbeginn besprochen worden sei, dass die ursprüngliche Mitmieterin … ggf. beruflich bedingt aus dem Mietverhältnis ausscheiden müsse. Man sei deshalb überein gekommen, dass entweder ein Hauptmieterwechsel möglich sei, oder stattdessen ein Untermieter aufgenommen werden dürfe.
Entscheidungsgründe
II.
Die gemäß §§ 51ff. BGB zulässige Berufung ist auch in der Sache erfolgreich, sie rechtfertigt eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden des Klägers zu 2) aus dem Mietverhältnis und Aufnahme der Frau … als weitere Mieterin in das Mietverhältnis. Die Änderung eines Vertrags bedarf der einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern(teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden soll. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen bei der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung (§ 1568a Abs. 3 BGB) kein Mieter aufzuzwingen ist, ebenso wie er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren darf. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seines Austauschs durch einen Dritten zuzustimmen. Kann keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, so muss in der Regel das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis neu begründet werden.
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft gegenüber dem Vermieter, ein sogenanntes Wechselrecht der Mieter, besteht nur dann, wenn das eine Grundlage des Vertrags bildet, also die Möglichkeit und das Recht der Mieterschaft bestehen soll, ohne Beendigung des gesamten Mietverhältnisses einzeln aus dem Mietvertrag auszuscheiden und den bzw. die ausgeschiedenen Mieter durch einen oder mehrere Mieter zu ersetzen. Das wird durch die Rechtsprechung – auch der Kammer – angenommen, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in Form einer sogenannten BGB-Innengesellschaft handelt, weil dieses den Anspruch gegenüber dem Vermieter impliziert, einem Auswechseln der Mitglieder der Wohngemeinschaft auf Mieterseite grundsätzlich zuzustimmen (vgl. Urt. v. 09.02.2010 – 65 S 475/07, Grundeigentum 2012, 1379, Rn. 14, mwN, zit nach juris). Dagegen spricht regelmäßig auch noch nicht, dass die einzelnen Mieter in Person als Mieter im Vertrag aufgeführt worden sind, denn dann kann eine Wohngemeinschaft als BGB-Innengesellschaft vorliegen (vgl. Kammer, aaO; KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92, zit. nach juris). Die nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft muss aber Grundlage des Zusammenlebens aller Mieter und der Anmietung der Wohnung sein oder später einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbart werden. Dieses muss der Vermieter bei Mietvertragsabschluss oder in dessen Verlauf wissen und als vertragsimmanent (an)erkennen. Soweit dieses sich aus den vertraglichen Regelungen nicht eindeutig ergibt, kann sich das aus dem übereinstimmenden Handeln beider Vertragsseiten – Mietern und Vermieter – ebenso ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter entsprechenden Wünschen der Mieterschaft mehrfach nachgekommen ist.
Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich.
Eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wir...