LG Berlin Urteil vom 18.03.2005 - 63 S 336/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Ausschluss einer Mietminderung für Feuchtigkeit und Schimmelpilz im Bereich bei Mietbeginn erkannt schadhafter Fenster

Orientierungssatz

Hat ein Mieter nach Besichtigung eine Wohnung angemietet, deren Fenster von Anfang an undicht waren, Farbabplatzungen aufwiesen und bei denen die Fensterrahmen gerissen und verzogen waren, kann er nicht die Miete mindern, wenn es später zu Feuchtigkeits- und Schimmelpilzbildungen kommt.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7. Juli 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 102 C 603/03 - abgeändert und neu gefasst:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltenen Wohnung ..., bestehend aus 2œ Zimmern, Küche, Bad mit Toilette, Diele, Korridor sowie Kellerraum Nr. 4 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.254,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 153,10 EUR seit dem 5. April 2002, aus jeweils 181,44 EUR seit dem 5. Mai 2002, 6. Juni 2002, 4. Juli 2002, 6. August 2002, 5. September 2002, 7. Oktober 2002, aus 198,82 EUR seit dem 6. November 2002 sowie aus jeweils 181,44 EUR seit dem 7. Januar 2003, 6. Februar 2003, 6. März 2003, 4. April 2003, 7. Mai 2003, 5. Juni 2003, 4. Juli 2003, 6. August 2003, 4. September 2003 und 7. Oktober 2003 zu zahlen.

3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2005 gewährt.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für April 2002 bis Oktober 2003 in Höhe der nunmehr in der Berufungsinstanz unstreitigen Einbehalte der Beklagten von insgesamt 3.254,96 EUR verlangen.

Der von den Beklagten geschuldete Mietzins war nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Den Beklagten steht aufgrund der unstreitig vorhandenen Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen an den Fenstern ihrer Wohnung ein Minderungsrechts nicht zu. Diese stellen zwar grundsätzlich einen Mangel im Sinne der eingangs genannten Vorschrift dar, denn sie beeinträchtigen den Gebrauch einer Wohnung nicht nur unerheblich. Minderungsansprüche der Beklagten sind jedoch nach § 539 BGB a.F. bzw. § 536 b BGB n.F. ausgeschlossen, weil die Mängel bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden waren und die Beklagten insoweit keinen Vorbehalt erklärt haben.

Auch wenn die Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen an den Fenstern bei Vertragsbeginn als solche nicht vorhanden waren, lag indes die hierfür maßgebliche Ursache vor, nämlich die von den Beklagten beanstandete Undichtigkeit der Fenster. Diese war auch erkennbar. Undichtigkeiten von Fenstern sind keine Mängel, die plötzlich von einem Tag zum anderen auftreten. Es handelt sich vielmehr um einem kontinuierlich fortschreitenden Alterungsprozess, der aufgrund der damit verbundenen Begleiterscheinungen erkennbar ist. Solche Anzeichen lagen auch hier vor. Nach dem Vorbringen der Beklagten wiesen die Fenster Farbabplatzungen auf und die Fensterrahmen waren gerissen und verzogen. Das Küchenfenster war aufgrund des verzogenen Rahmens nicht zu öffnen, während die anderen Küchenfenster der Wohnungen im Aufgang bereits durch neue ersetzt worden waren. Dementsprechend haben die Beklagten auch bereits unmittelbar nach ihrem Einzug im November 2000 die Feuchtigkeitsbildungen an den Fenstern ihrer Wohnung festgestellt. Es kann dahinstehen, ob aufgrund dieser bei einer Besichtigung der Wohnung ohne weiteres optisch erkennbaren Umstände von einer positiven Kenntnis der Beklagten auszugehen ist. Jedenfalls drängte sich aufgrund dieser eindeutig erkennbaren Anzeichen eine nähere Untersuchung der Fenster der Wohnung geradezu auf. Deren Unterlassung stellt sich bei dieser Sachlage als grob fahrlässig dar.

Auch die späteren Schimmelbildungen waren als Folge der erkennbaren Undichtigkeiten vorhersehbar. Aus dem Grundgedanken der Regelungen in § 539 BGB a.F. bzw. § 536 b BGB n.F. folgt, dass der Mieter sich auch dann nicht auf Gewährleistungsrechte berufen kann, wenn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zwar erst nach der Überlassung der Mietsache eintritt, der Mieter jedoch bereits bei Abschluss des Vertrags mit dem Eintritt der Störung rechnen musste (OLG München WuM 1993, 607). Es bedarf keiner besonderen Fachkenntnisse, um vorherzusehen, dass Undichtigkeiten von Fenstern zu Feuchtigkeitsbildungen führen und diese bei längerer Einwirkung schließlich zu Schimmelbildungen.

Die danach in unmittelbarer Anwendung von § 539 BGB a.F. von vornherein ausgeschlossenen Gewährleistungsansprüche der Beklagten sind weder durch die...