Entscheidungsstichwort (Thema)
Unzulässigkeit einer Zahlungsklage des Bauträgers im Urkundenprozeß: Nichtigkeit eines im Bauträgervertrag vorgesehenen Verzichts auf den Fälligkeitsnachweis für den Werklohnanspruch und eines Bautenstandsnachweises durch bloße Mitteilung des Architekten bzw. Bauleiters
Leitsatz (amtlich)
1. Ist in einem Bauträgervertrag eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel auf Grund des Verzichts auf den Nachweis der Fälligkeitsvoraussetzungen nichtig (§§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB), so kann sie auch nicht in einem Urkundenprozeß (§§ 592 ff. ZPO) den Beweis der Fälligkeitsvoraussetzungen erleichtern.
2. Eine Klausel, die den Nachweis des Bautenstandes durch eine schriftliche Mitteilung des Architekten oder des Bauleiters vorsieht, ist nichtig (§§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB).
3. Eine auf eine solche Klausel gestützte Klage ist als im Urkundenprozeß unstatthaft abzuweisen (§ 597 Abs. 2 ZPO).
Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt im Rahmen eines Urkundenprozesses die Zahlung restlichen Werklohns.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 26. Juli 2002 (Anlage K 1) erwarb der Beklagte von der Klägerin einen 1.418,13/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ... in ... Berlin, eingetragen im Grundbuch von Berlin-Mitte Blatt ... N, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Wohnung zu einem Preis von 185.000,00 €. Es handelt sich um ein etwa 1920 errichtetes Mietshaus, an welchem die Klägerin umfassende Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen - entsprechend einer dem notariellen Vertrag als Anlage beigefügten Baubeschreibung - durchzuführen beabsichtigte. Unter anderem sollte die an der Forderfront befindliche Fassade im Erdgeschossbereich vollständig erneuert, das Treppenhaus restauriert, der Hofbereich gärtnerisch neugestaltet und mit Fahrradständern versehen, sowie eine vierte und fünfte Dachgeschossebene aufgestockt werden. Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises heißt es in § 3 des notariellen Vertrages vom 26. Juli 2002:
“§ 3 Kaufpreiszahlung, Fälligkeit
Der Kaufpreis ist in Höhe von 96,5 % fällig, wenn der Notar den Vertragsbeteiligten schriftlich mitgeteilt hat, dass
a) die in diesem Vertrag zugunsten des Käufers zu bestellende Auflassungsvormerkung am Kaufgegenstand eingetragen ist, gegebenenfalls im Rang nach der für den Verkäufer eingetragenen und für ihn noch einzutragenden Globalgrundschuld, die nur der Finanzierung der Baumaßnahmen dienen darf, und gegebenenfalls im Rang nach Finanzierungsgrundpfandrechten, welche der Verkäufer für Rechnung des Käufers bestellt;
b) die Gläubigerin der eingetragenen bzw. noch einzutragenden Globalgrundschuld eine Freistellungserklärung abgegeben hat, wonach der Kaufgegenstand aus dieser Belastung freigestellt wird, soweit die Belastung nicht übernommen wird, und zwar auch für den Fall, dass der Kaufgegenstand nicht fertiggestellt wird, sofern der Käufer die fälligen Zahlungen geleistet hat, beziehungsweise leistet und wenn die in Abt. III lfd. Nr. 3 eingetragene Vormerkung für die Sicherungshypothek gelöscht worden ist;
c) der Verkäufer durch den Architekten oder Bauleiter schriftlich mitteilt, dass die Fassadenarbeiten erbracht wurden und die Wohnung bezugsfertig fertiggestellt ist, und zwar Zug um Zug gegen Besitzübergabe.
Ist zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung die Auflassungsvormerkung noch nicht eingetragen und/oder die Vormerkung für die Sicherungshypothek nicht gelöscht, ist der Kaufpreis auf ein vom beurkundenden Notar neu einzurichtendes Notaranderkonto zu zahlen. Der Notar wird angewiesen, den Kaufpreis auszuzahlen, wenn die vorgenannten Bedingungen gem. lit. a) und b) erfüllt sind. Die Parteien vereinbaren, dass aus dem Kaufpreis alle zur Lastenfreistellung erforderlichen Gelder gezahlt werden sollen.
Unter den gleichen Voraussetzungen ist der Kaufpreisrest von 3,5 % des Kaufpreises fällig und zahlbar - ggf. ebenfalls auf das Notaranderkonto-, und zwar nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes einschl. der Außenanlagen.
Zinsen des Notaranderkontos stehen dem Verkäufer zu, der auch die Hebegebühren und die Bankspesen zu tragen hat.
Es wird klargestellt, dass das Vorliegen der grunderwerbsteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht zu den Zahlungsvoraussetzungen gehört.„
In der Folgezeit erbrachte die Klägerin Bauleistungen. Am 2. November 2002 fertigten die Parteien ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll hinsichtlich der Eigentumswohnung (B 17), welches für die Klägerin von deren Bauleiter Diplom-Ingenieur ... unterschrieben wurde. Mit Schreiben an die...