Verfahrensgang
Tenor
Unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 1994 – 64 S 290/94 – wird die Berufung der Kläger gegen das am 14. März 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 10 C 24/94 – zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten ihrer Säumnis in II. Instanz zu tragen; die übrigen Kosten des Rechtsstreits II. Instanz haben die Kläger zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil der Kammer vom 9. Dezember 1994 ist an sich statthaft und in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt worden (§§ 338, 339 Abs. 1, 340 ZPO). In der aufgrund der neuen mündlichen Verhandlung zu erlassenden Entscheidung war das Versäumnisurteil aufzuheben (§ 343 Satz 2 ZPO).
II.
Die an sich statthafte Berufung der Kläger (§§ 511, 511 a ZPO) ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO) und damit zulässig.
III.
In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Denn die gegen die Beklagten gerichtete Klage auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB ist nicht begründet.
Das mit dem Voreigentümer begründete Mietverhältnis ist weder durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 7. Dezember 1993 noch durch die am 7. Februar 1994 erklärte weitere fristlose Kündigung beendet worden.
1. Im Zeitpunkt des Zuganges der fristlosen Kündigung vom 7. Dezember 1993 waren unstreitig Restmietzinsrückstände aus den Monaten Mai bis Oktober 1993 in Höhe von insgesamt 459.20 DM offen, denn die Beklagten haben die Miete um jeweils monatlich 99,84 DM – bis auf Juli 1993, wo eine Überzahlung um 40,00 DM vorlag – gemindert. Weiter war die Miete für den Monat November 1993 zu diesem Zeitpunkt noch nicht überwiesen. Dagegen war der Mietzinsanspruch für den Monat Dezember 1993 zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig.
Zwar waren die Beklagten nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages verpflichtet, die Miete und Nebenkosten monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter auf das dort benannte Konto einzuzahlen. Daneben enthält der Mietvertrag aber unter § 8 eine Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters dergestalt, daß die Mieter mit Gegenforderungen gegenüber den Mietforderungen nur dann aufrechnen können, wenn sie ihre Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt haben. Damit ist die Vorauszahlungsklausel nach dem Beschluß des BGH vom 26. Oktober 1994 – VIII ARZ 3/94 (GE 1995, 40/41) – unwirksam; denn der Mieter kann von seinem Minderungsrecht aufgrund des Aufrechnungsverbots jedenfalls für den Monat, in dem der Mangel auftritt, keinen Gebrauch machen, wenn er zunächst den Mangel einen Monat vor der Fälligkeit der Miete, die hier mit dem 3. Werktag vereinbart war, anzeigen muß.
Der entstandene Mietzinsrückstand von insgesamt 1.204,84 DM rechtfertigte eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedoch nicht, denn es fehlte an den Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Ziffer 1 BGB insoweit, als die Beklagten durch die Nichtzahlung von 99,84 DM in den Monaten Mai bis Oktober 1993 wegen eines Teilbetrages von 459,20 DM nicht in Zahlungsverzug gekommen sind, so daß Verzug nur hinsichtlich der November-Miete bestand, was nicht ausreichte (§ 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Beklagten waren in dem vorgenannten Zeitraum berechtigt, die Miete wegen der – insoweit unstreitig – an dem Schlafzimmerfenster vorhandenen Mängel zu mindern. Denn bereits aus dem von den Klägern eingereichten Tagelohnzettel und der Rechnung der Firma … ergeben sich tischlermäßige Arbeiten in der Wohnung der Beklagten am Doppelkastenfenster im Schlafzimmer. Der Rechnung ist insbesondere zu entnehmen, daß „1 Stück 12flg Kastendoppelfenster durchrepariert, 3 Stck. Wassernasen erneuert, kleinere Holzteile eingeflickt, Fenster gang- und schließbar gemacht” wurden. Dies deutet aber auf erhebliche tischlermäßige Mängel am Schlafzimmerdoppelkastenfenster hin, die die Beklagten zu einer Minderung der Miete berechtigten. Da die Reparatur nach dem Tagelohnzettel erst am 5. November 1993 durchgeführt wurde, war jedenfalls eine Minderung der Miete in den Monaten Mai bis Oktober 1993 wegen dieses Mangels gerechtfertigt.
Die Beklagten waren mit dem Recht auf Mietminderung nicht ausgeschlossen, denn sie haben der Hausverwaltung der Voreigentümer, der Hausverwaltung …, unstreitig bereits mit Schreiben vom 23. Oktober 1992 zahlreiche Mängel, darunter auch undichte, verzogene Fenster angezeigt. Die Kläger haben lediglich die eigene Kenntnis von den Mängeln bestritten. Hierauf kam es aber nicht an, denn am 23. Oktober 1992 waren die Kläger noch nicht Eigentümer der streitbefangenen Wohnung, denn sie wurden erst am 6. Mai 1993 ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Da die Beklagten...