LG Berlin Urteil vom 21.09.1999 - 64 S 187/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung

Leitsatz (amtlich)

1. Ist bei einer Staffelmietvereinbarung die erste Staffel kürzer als ein Jahr, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung mit der Folge unwirksam, daß es bei der Eingangsmiete bleibt.

2. In der Zahlung der unwirksamen Staffelmiete liegt keine Mietzinsvereinbarung iSd MHG § 10 Abs 1 (juris: MietHöReglG).

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 11. März 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau -- 9 C 7/99 -- wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 11. März 1999 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Dem Kläger steht nach § 812 BGB ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.680,00 DM zu. Gleichfalls kann der Kläger die Feststellung beanspruchen, dass der monatliche Nettokaltmietzins per 1. Januar 1999 1.200,00 DM beträgt.

Zunächst kann auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des Amtsgerichts verwiesen werden (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Die Auffassung des Beklagten, dass die Staffel erst nach 9 Monaten beginnen würde und deshalb gar kein Verstoß nach § 10 Abs. 2 MHG vorliegen würde, ist unzutreffend. Denn Sinn des § 10 Abs. 2 MHG ist es, dass die einzelnen Mieterhöhungen erst eintreten sollen, wenn der Mietzins ein Jahr unverändert war. Hier erhöhte sich aber der Mietzins schon nach 9 Monaten, so dass ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 MHG vorliegt.

Durch die Zahlung der Mietpreisüberhöhungen hat der Kläger auch nicht die unwirksame Staffelmietvereinbarung bestätigt (§ 141 BGB). Denn dies hätte vorausgesetzt, dass dem Kläger die Unwirksamkeit hätte bewusst sein müssen. Im Übrigen hätte auch die Bestätigung schriftlich erfolgen müssen (BGH NJW 1985, 2597).

Auch liegt in der Zahlung der einzelnen Erhöhungsbeträge keine Mietzinsvereinbarung nach § 10 Abs. 1 MHG. Denn die Zahlung des Klägers auf die Mieten erfolgte, da dieser von einer bestehenden und wirksamen Staffelmietvereinbarung ausging. Er erklärte damit nicht sein Einverständnis zu einer von dem Beklagten während des Mietverhältnisses ausgesprochen Mieterhöhung.

Eine Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung kommt nicht in Betracht. Für die zweite Instanz ergibt sich ein Streitwert von 11.424,00 DM für die Feststellungsklage, da nach Auffassung des Klägers (1.540,00 DM -- 1.200,00 DM =) 340,00 DM monatlich weniger zu zahlen sind. Damit ist für die vermutliche Dauer des Mietverhältnis ein Streitwert von (340,00 DM x 42 Monate =) 14.280,00 DM und da es sich um eine Feststellungsklage handelt von (14.280,00 DM x 80% =) 11.424,00 DM anzunehmen, so dass sich ein Streitwert von (11.424,00 DM + 7.680,00 DM =) 19.104,00 DM ergibt. Da die für erledigt erklärte Widerklage nur einen Streitwert von 600,00 DM hatte, da für die Garage keine Miete vereinbart war, ist die Kostenquote für den Beklagten keineswegs nachteilig gewesen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen

Dokument-Index HI1738215