Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Unwirksame Fälligkeitsregelung für die Mietkaution
Orientierungssatz
Ist die für eine Mietkaution vereinbarte Fälligkeitsregelung wegen Verstoßes gegen § 550b Abs. 1 S. 3 BGB in der Fassung vom 21. Juli 1993 unwirksam, bleibt eine im übrigen nicht zu beanstandende Kautionsabrede wirksam.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. Januar 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 15 C 311/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Hinsichtlich des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee - 8 C 206/01 - vom 8. Februar 2002 Bezug genommen, § 543 Abs. 1 a.F. ZPO.
Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Es sei grob unbillig, dem jeweiligen Schuldner durch die Zwangsverwaltung nach § 148 ZVG anders als bei der Abtretung (§ 406 BGB), in der Insolvenz (§ 94 InsO) oder bei der Beschlagnahme nach § 392 BGB eine Aufrechnungsmöglichkeit zu nehmen, wenn die Forderung des Schuldners bereits vor der Beschlagnahme fällig sei. Anders als in den von dem Amtsgericht zitierten Entscheidungen gehe es vorliegend nicht um die Haftung des Zwangsverwalters für die Verbindlichkeiten des Zwangsvollstreckungsschuldners, sondern lediglich um den Erhalt einer bestehenden Aufrechnungslage entsprechend § 362 BGB. Jede andere Bewertung führe dazu, dass der Zwangsverwalter durch die Beschlagnahme eine stärkere Stellung erhalten würde, als sie der Zwangsvollstreckungsschuldner im Zeitpunkt der Beschlagnahme innegehalten habe.
Entscheidungsgründe
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass die Beklagten gegenüber den eingeklagten Mietzinsforderungen nicht mit Erfolg mit einem Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB wegen einer ohne Rechtsgrund geleisteten Kaution aufrechnen können.
Dabei kann letztlich dahin gestellt bleiben, ob die Beklagten mit einem derartigen Bereicherungsanspruch überhaupt gegenüber den Mietzinsforderungen, die der Kläger geltend macht, aufrechnen könnten, denn ein derartiger Bereicherungsanspruch steht den Beklagten nicht zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Regelung des § 22 des streitgegenständlichen Mietvertrages nämlich nicht wegen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3 a.F. BGB unwirksam, mit der Folge, dass die Kaution ohne Rechtsgrund gezahlt worden wäre. Es ist nicht möglich, die Kautionsvereinbarung insgesamt als unwirksam, den Mietvertrag im Übrigen aber als wirksam anzusehen, da der Vertrag nicht in dieser Weise in einen wirksamen und in einen unwirksamen Teil zerlegt werden kann. Dies widerspräche auch dem Parteiwillen. Die Regelung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 a.F. BGB stellt zwar eine Mieterschutzvorschrift dar, indem sie in Rechnung stellt, dass dieser bei Beginn des Mietverhältnisses im Hinblick auf anderweitige Verpflichtungen (Umzugskosten, Schönheitsreparaturen etc.) finanziell mehr belastet ist, leistet der Mieter die Kaution bei Vertragsschluss in einer Rate, so verdient er nachträglich keinen weiteren Schutz, insbesondere hat er die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Mietsicherheit von der Fälligkeitsregelung nicht abhängig machen wollen. Andererseits hätte der Vermieter regelmäßig den Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung nicht abgeschlossen. Auch die Neuregelung des § 551 BGB zeigt, dass es sich insoweit um zwei getrennte Verpflichtungen handelt, denn diese Regelung differenziert ausdrücklich zwischen Abs. 1 und Abs. 2, mit der Folge, dass ein Verstoß gegen die Ratenzahlungsverpflichtung nach Abs. 2 nicht zur Unwirksamkeit der vereinbarten Kaution nach Abs. 1 führt, § 551 Abs. 3 n.F. BGB. Damit hat der Gesetzgeber, der den Streit über die rechtlichen Folgen einer Fälligkeitsregelung bei Vertragsabschluss kannte, offensichtlich ebenfalls die Auffassung vertreten, dass die Verpflichtung zur Zahlung der gesamten Kaution bei Vertragsschluss nicht zur Nichtigkeit der Kautionsabrede insgesamt führen soll (wie hier vgl. auch LG Gießen, WuM 1996, 144; LG Lüneburg, NJW-RR 2000, 821; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 443 a; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 550 b Rdnrn. 28, 44; Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 550 b Rdnr. 16; vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 551 Rdnr. 10; a.A.: AG Dortmund, WuM 1977, 212; LG Berlin, GE 2001, 1468; MM 2001, 495, 496).
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Auffassungen in der Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung bei der Vereinb...