Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 08.12.1997; Aktenzeichen 10 C 437/97) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 08. Dezember 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 10 C 437/97 – wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Beklagten verurteilt werden, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der …, Quergebäude, rechter Aufgang, 3. OG rechts in … Berlin, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Korridor und Toilette bis zum 31. August 1998 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1998 gewährt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 08. Dezember 1997 ist zulässig.
II.
Die Berufung ist jedoch im Ergebnis nicht begründet, da die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind. Denn die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 24. Juli 1997 ist wirksam.
1.
Soweit die Klägerin hilfsweise Räumung zum 31. August 1998 verlangt hat, ist die Klage gemäß § 259 ZPO zulässig. Denn die Beklagten haben deutlich gemacht, daß sie die Kündigung vom 24. Juli 1997 auch insoweit für nicht berechtigt erachten und deshalb nicht ausziehen werden.
2.
Eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB scheidet schon deshalb aus, weil der Beklagte bereits zum Zeitpunkt der Abmahnung am 2. Juni 1997 die Untermiete schon wieder beendet hatte.
Eine Kündigung nach § 554 a BGB scheitert an dem Umstand, daß es der Klägerin zugemutet werden kann, das Mietverhältnis – auch unter Berücksichtigung der Vertragsverletzung – mit den Beklagten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Wie allerdings das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, liegt in dem Schreiben des Beklagten vom 19. Juni 1997 eine Vertragsverletzung, weil der Beklagte den Sachverhalt offensichtlich unrichtig wiedergegeben hat. Denn unstreitig hat der Beklagte die Wohnung nicht einer befreundeten Person kurzfristig überlassen, sondern einem Dritten für ein Jahr untervermietet. Soweit der Beklagte meint, daß im Schreiben nur eine falsche Rechtsansicht wiedergegeben worden sei und vielmehr entscheidend sei, daß (zutreffend) mitgeteilt würde, daß die Person längst wieder ausgezogen sei, so ist das nicht richtig. Das Schreiben erweckt vielmehr bewußt den Eindruck, daß der Aufenthalt des „Untermieters” lediglich kurzfristig zu Besuchszwecken erfolgt sei. Dabei war dem Beklagten durchaus bekannt, daß er langfristig einen Untermietvertrag über den Großteil der Wohnung geschlossen hatte. Damit wurde der Vorgang nicht nur bagatellisiert, sondern inhaltlich völlig unrichtig wiedergegeben. Darüber hinaus war der Beklagte auch noch rechtlich beraten und war damit auch in der Lage, sich die Problematik der Untervermietung erklären zu lassen.
Der Vermieter muß es jedoch nicht hinnehmen, daß eindeutige Vertragsverletzungen (hier die vorgenommene Untervermietung) auf entsprechenden Vorhalt der Wahrheit widersprechend verneint werden.
Allerdings ist dieser Vertragsverstoß nicht so schwerwiegend gewesen, daß der Klägerin nicht zuzumuten gewesen wäre, daß Mietverhältnis (vorerst) fortzusetzen. Denn immerhin war die Untervermietung bereits beendet gewesen.
Die hilfsweise auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung hat das Mietverhältnis jedoch fristgemäß zum 31. August 1998 beendet. Denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, lag eine schuldhafte Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vor. Auf die Zumutbarkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen, kommt es hier nicht an.
III.
Den Beklagten war eine Räumungsfrist von 4 Monaten zu gewähren, weil ihnen Zeit gegeben werden muß, eine neue Wohnung zu suchen. Diese Räumungsfrist ist der Klägerin auch zuzumuten, da nur eine einmalige Vertragsverletzung vorlag.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 BGB. Eine Kostenquotelung kommt nicht in Betracht, weil zwar die Klägerin mit ihrer fristlosen Kündigung nicht durchgedrungen ist, jedoch mit ihrem Klageantrag, die Wohnung zu räumen, voll obsiegt hat.
Unterschriften
Kinne, Wirth, van Dieken
Fundstellen
Haufe-Index 1447960 |
NZM 1999, 71 |
ZMR 1998, 636 |
IPuR 1999, 51 |
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