Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – das am 19. Februar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 9 C 619/03 – abgeändert und neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene 2-Zimmer-Wohnung im Hause …, bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Diele und Bad, zu räumen und vollständig geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Beklagte zu tragen.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2005 gewährt.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger seinen Räumungsantrag weiter, hilfsweise begehrt er den Rückbau der Katzenklappe und ferner hilfsweise die Zurückverweisung des Rechtsstreits.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache, weil die ordentliche Kündigung vom 22. September 2002 wegen Sachbeschädigung das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum 30. September 2003 beendet hat.
Der Beklagte ist Halter einer Katze in der streitgegenständlichen Wohnung. § 11 des Mietvertrages enthält folgende Bestimmung: „Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, Kaninchen usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nicht gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.” Des weiteren hat der Beklagte ohne ausdrückliche Genehmigung – seinem Vortrag zufolge im November 2000 – eine Katzenklappe aus Kunststoff der Größe 13×16 cm in die Wohnungseingangstür aus Holz eingebaut. Mit Schreiben vom 31. Juli 2002 wurde er unter Fristsetzung bis zum 15. August 2002 zum Rückbau der Katzenklappe von der Hausverwaltung aufgefordert. Mit Schreiben vom 20. August 2002 wurde diese Aufforderung mit Fristsetzung bis zum 28. August 2002 wiederholt und eine Kündigung des Mietverhältnisses bei fruchtlosem Fristablauf angekündigt.
Offen bleiben kann vorliegend die Frage, ob auch die Kündigung begründet ist, soweit sie zusätzlich auf die unerlaubte Katzenhaltung und den ungenehmigten Einbau einer Stahltür am Kellerverschlag gestützt wurde. Denn die fristgemäße Kündigung vom 22. September 2002 wegen des trotz Abmahnung mit Fristsetzung unterbliebenen Rückbaus der Katzenklappe hat das Mietverhältnis beendet. Der erstmalig in zweiter Instanz erfolgte Vortrag zur fristlosen Kündigung vom 7. März 2002 wegen Zahlungsverzugs ist gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert.
Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB sind die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringer (vgl. Kinne/Schach-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl., § 573, Rdnr. 9). Dabei kann sich die Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Einzelfall auch aus dem Umstand ergeben, dass eine vom Gesetz nicht geforderte vorherige Abmahnung der beanstandeten Verhaltensweise durchgeführt wird und der Mieter gleichwohl die Vertragsverletzung fortsetzt (vgl. OLG Oldenburg, Re vom 18. Juli 1991, WuM 1991, 467). Nach Auffassung der Kammer stellt der Einbau einer Katzenklappe eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung der berechtigten Vermieterinteressen dar. Denn die Einbaumaßnahme des Mieters beschränkt sich nicht nur auf den Zustand innerhalb der Wohnung, wie etwa bei einem ungenehmigten Austausch der Badverfliesung, sondern führt zu einer optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Außenseite der Wohnungseingangstür sowie des Treppenhauses, die vom Vermieter nicht hinzunehmen ist und die auch abstrakt geeignet ist, die Vermietung anderer Wohnungen im Haus negativ zu beeinflussen. Eine Katzenklappe ist auch dann beeinträchtigend, wenn sie – wie hier – relativ klein ist und farblich der Tür angepasst wurde. Zudem erlaubt die Klappe einen unkontrollierten Zugang der Katze des Beklagten in das Treppenhaus, wobei der Aufenthalt von Tieren im Treppenhaus – unabhängig von der Frage, ob es dadurch zu Verschmutzungen gekommen ist oder nicht – unter keinem Gesichtspunkt vom Vermieter mit Rücksicht auf die Interessen der übrigen Mieter des Hauses hinzunehmen ist. Die Pflichtverletzung ist hier auch deshalb erheblich, weil der Beklagte auf die Abmahnungen mit Fristsetzungen vom 31. Juli 2002 und 20. August 2002 zum Rückbau der Katzenklappe nicht reagiert hat (vgl. OLG Oldenburg a.a.O.) und das zu beanstandende Verhalten, den Betrieb der Klappe, nicht unterlassen und den geschuldeten Rückbau nicht durchgeführt hat. Die Pflichtverletzung ist vom Beklagten als Verursacher ferner zu vertreten und somit schuldhaft erfolgt.
Der Beklagte kan...