Verfahrensgang
AG Berlin-Wedding (Urteil vom 03.02.2012; Aktenzeichen 7 C 337/11) |
Tenor
1. Die Berufung des Klägers zu 2) gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 03.02.2012 – 7 C 337/11 – wird zuräckgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts Wedding sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird abgesehen, § 540 Absatz 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Berufung des Klägers ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht entschieden, dass der Beschluss zu TOP 15 der Eigentümerversammlung vom 20.06.2011 ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
1. Den Eigentümern fehlte nicht die Beschlusskompetenz.
Das ergibt sich schon nicht aus dem Argument des Klägers, in dem Beschluss gehe es um eine Entscheidung über Sondereigentum.
Inhalt der Beschlussfassung ist die Genehmigung bzw. der Abschluss eines Vertrags der Gemeinschaft mit …. Das ist eine Angelegenheit der Gemeinschaft, die denkbarerweise zu einer Beeinträchtigung einzelner Miteigentümer führen kann, die nicht teilnehmen wollen (Merle in Bärmann WEG, 11. Auflage RN 230 zu § 22). Damit wird aber die Beschlusskompetenz nicht beeinträchtigt. Die Kostentragung ist dann allein eine Last des Sondereigentums (Becker in Bärmann WEG 11. Auflage RN 39 und 79 zu § 16). Diese Frage ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand. Es geht vielmehr um einen Beschluss gemäß § 21 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift entsprechen all die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. D.h., wenn sie bei objektiver Betrachtung unter Berücksichtigung besonderer Umstande des Einzelfalls nützlich sind (vgl. OLG Hamburg NZM 2004, 391). Davon ist vorliegend auszugehen.
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden sich zu der Frage des Fernsehempfangs die Regelungen der Ziffern 12.10.1. und 12.10.2. und 12.10.3.. Nach diesen Bestimmungen wurde ursprünglich die teilende Eigentümerin allein berechtigt und verpflichtet, die Breitbandkabelanlage zu betreiben, instandzuhalten und ggf. technisch zu erneuern und die Entgelte zu erheben. Sie durfte diese Rechte und Pflichten auf eine Betreibergesellschaft übertragen. Die Eigentümer ihrerseits sind nach diesen Regelungen berechtigt und verpflichtet, sich an diese Anlage anzuschließen und dürfen nicht andere Rundfunk- oder Fernsehanlage errichten, betreiben oder durch Dritte errichten lassen. Der Verwalter schließlich wird unwiderruflich bevollmächtigt, mit der teilenden Eigentümerin den Fernseh- und Radioempfangsvertrag für die Eigentümer abzuschließen.
Die teilende Eigentümerin hatte in der Vergangenheit diese Rechte und Pflichten zunächst an eine Tochtergesellschaft veräußert, welche dann an … verkauft hat. Von dieser wurde wiederum der alte in 1999 abgeschlossene Vertrag ordentlich zum 31.12.2011 gekündigt und am 10.05.2011 ein Angebot unterbreitet. Dieses Angebot wurde zur Beschlussfassung gestellt und in der Eigentümerversammlung vom 20.06.2011 unter der Änderung, dass die Preiserhöhungsklausel verabredet wurde, beschlossen. Indem die Eigentümer diesen Beschluss gefasst haben, haben sie insbesondere in Übereinstimmung mit den dargestellten Regelungen gesichert, dass sie in der Zukunft einen Fernsehempfang haben werden. Dies ist eine ureigene Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung. Eine bauliche Veränderung iSd § 22 Abs. 1 WEG ist mit dem neuen Vertrag erkennbar nicht verbunden gewesen.
Allerdings wurde nach der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter unwiderruflich eine Abschlussvollmacht erteilt. Hier gilt grundsätzlich, dass die gesamte Regelung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zur Disposition der Wohnungseigentümer gestellt ist, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die §§ 20 ff WEG können also durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abgeändert oder ergänzt werden. Es können Organkompetenzen verlagert und etwa dem Verwalter zugewiesen werden (Klein in Bärmann WEG 11. Auflage § 10 RN 77). Erforderlich ist gegebenenfalls eine gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder eine Begrenzung der Höhe nach. Ob es sich um eine verdrängende oder konkurrierende Kompetenzverlagerung handelt, ist durch Auslegung zu ermitteln.
Vorliegend erfolgte eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter durch Ziffer 12.10.2 Satz 3 GemO. Sie erfolgte unwiderruflich. Ob man dann schon von einer verdrängenden Kompetenz ausgehen will, kann vorliegend dahinstehen. Denn jedenfalls hat die Eigentümerversammlung den Vertrag zur Abstimmung vorgelegt bekommen und die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den – möglicherweise bereits zuvor unterzeichneten – Vertrag gestimmt. Dass die Verwaltung und die teilende Eigentümerin miteinander wirtschaftlich bzw. gesellschaftsrechtlich verbunden sind, schadet dab...