Entscheidungsstichwort (Thema)
Geschäftsraummiete: Änderung der Betriebskostenabrechnung bei rückwirkender Festsetzung der Grundsteuer
Leitsatz (amtlich)
Der Geschäftsraumvermieter ist jedenfalls dann zur Nachforderung von Grundsteuer im Rahmen einer neuen Betriebskostenabrechnung berechtigt, wenn die Grundsteuer rückwirkend festgesetzt wurde und die früheren Abrechnungen den Vermerk enthalten; "z. Zt. 0".
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin
a) aufgrund ihres Anerkenntnisses 2.058,46 EUR nebst 8 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23. September 2003 und
b) weitere 4.116,92 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23. September 2003 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
3. Das Urteil ist bis zu einem Betrag von 3.630,00 EUR ohne Sicherheitsleistung, im Übrigen aber nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit schriftlichem Vertrag vom 11. April 1995 verpachtete die Klägerin an die Beklagte die Cafeteria des Museums ... für die Zeit vom 13. April 1995 bis 30. April 2000, wobei der Beklagten ein Optionsrecht für weitere 5 Jahre eingeräumt wurde. Neben der Grundmiete waren Vorschüsse für Betriebs- und Heizkosten von der Beklagten zu leisten. In dem Vertrag heißt es unter anderem wie folgt:
"§ 3
...
(2) Der Verpächter rechnet über die Betriebskosten i.S.d. § 27 BV unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich ab. Soweit sich Betriebskosten im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erhöhen oder neu entstehen, rechnet der Verpächter hierüber gleichfalls jährlich ab. Er ist berechtigt, aus diesem Anlaß die Vorauszahlungen zu erhöhen.
§ 5 Speisen und Getränke
...
(3) Ein Sortimentsvorschlag mit entsprechender Preisgestaltung für Speisen und Getränke für Mitarbeiter ... ist Bestandteil dieses Vertrages.
Für mindestens ein Pachtjahr werden diese Preise festgeschrieben..."
Nach § 7 (16) des Vertrages war die Beklagte weiterhin verpflichtet, die Kosten des Verbrauchs von Energie (Strom und Gas) sowie von Wasser zu tragen.
Für die Jahre 1997 und 1998 übersandte die Klägerin der Beklagten Betriebskostenabrechnungen vom 6. April 1998 bzw. 28. Oktober 1999, in denen die Rubrik Steuer aufgenommen war. In der Abrechnung für das Jahr 1997 war unter der Rubrik Steuern der Betrag mit 0,00 angegeben und mit einem Sternchen versehen, das unter der tabellarischen Aufstellung wie folgt erläutert wurde: * zur Zeit =.0". In der Abrechnung für das Jahr 1998 heißt es in der tabellarischen Abrechnung in der Rubrik "Steuern" selbst "z.Z. 0,00".
Mit Schreiben vom 11. Dezember 2001 verlangte die Klägerin, nachdem die Grundsteuer vom Finanzamt mit Bescheid vom 27. November 2001 festgesetzt worden war, deren Vorlage der Beschwerde unter anderem für die Jahre 1997, 1998, 2000 und 2001 jeweils 2.058,46 EUR Grundsteuer von der Beklagten. Die Beklagte lehnte den Ausgleich der Forderungen ab. Mit Schreiben vom 15. August 2003 übersandte die Klägerin dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten drei Rechnungen vom 7. Februar 2002 über den Verbrauch von Strom, Gas und Wasser bzw. Abwasser für die Zeit vom 19. Juni 2001 bis 10. Januar 2002 wie folgt, wobei hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die als Anlagen K 7-9 zu den Akten gereichten Rechnungen verwiesen wird:
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Rechnung Nr. 207455: |
3.287,79 EUR: Strom |
Rechnung Nr. 207456: |
441,16 EUR: Gas |
Rechnung Nr. 207457: |
712,34 EUR: Wasser/Abwasser |
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4.441,29 EUR |
Das Mietverhältnis wurde einverständlich zum 31.12.2001 beendet.
Mit der Klage hat die Klägerin zunächst folgende Beträge geltend gemacht:
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Grundsteuer für 1997, 1998, 2001: 3 x 2.058,46 EUR = |
6.175,38 EUR |
Rechnungen Strom, Gas, Wasser: |
4.441,29 EUR |
Betriebskostenabrechnung 2001: |
2.063,14 EUR |
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12.679,81 EUR |
Nachdem die Beklagte am 15. März 2004 die Betriebskostenabrechnung 2001, die Rechnungen über die Kosten für Strom, Gas und Wasser in Höhe von insgesamt 6.504,43 EUR ausgeglichen hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit vor Erörterung in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Darüber hinaus hat die Beklagte in Höhe von 2.058,46 EUR (Grundsteuer für das Jahr 2000) nebst anteiligen Zinsen die Klage anerkannt.
Die Klägerin behauptet, sie habe die Rechnungen für Gas, Wasser und Strom schon am 7. Februar 2002 an die Beklagte übersandt.
Die Klägerin bittet um Erlass des Anerkenntnisteilurteils und beantragt darüber hinaus noch,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.116,92 EUR nebst 8 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz des BGB seit dem 23. September 2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage insoweit abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Im Übrigen ist sie der Auffassung, die Forderungen der Klägerin seien verwirkt; sie könne die Grundsteuer für die Jahre 1997 und 1998 nicht von ihr ersetzt verlangen, da sie keinen hinreichenden Vorbehalt erklärt habe. Dies ergebe sich schon daraus...