LG Berlin Urteil vom 28.08.2003 - 62 S 159/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Ausschluß des Kündigungsrechts bei Staffelmietvereinbarung

Orientierungssatz

Die in einem Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung enthaltene Regelung, nach der die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich immer zum 31. Januar des Jahres möglich sein soll, stellt eine unzulässige Beschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 557a Abs. 3 BGB dar, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung erstreckt. Nach Ablauf der Vierjahresfrist kann das Mietverhältnis daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 02.06.2004; Aktenzeichen VIII ZR 316/03)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 9 C 51/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages plus 10 % abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

3. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 8. April 2003 - 9 C 51/03 - wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Mit ihrer am 16. Juni 2003 eingelegten und am 30. Juni 2003 begründeten Berufung wendet sich die Beklagte gegen das ihrer Prozessbevollmächtigten am 23. Mai 2003 zugestellte amtsgerichtliche Urteil, in welchem sie als Vermieterin zur Kautionsrückzahlung und Auszahlung des Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung in Höhe von insgesamt 916,52 EUR verurteilt worden ist. Die Beklagte meint, die Ansprüche der Klägerin seien durch die Aufrechnung mit Mietansprüchen für die Zeit ab September 2002 erloschen, weil das am 22. Januar 1998 geschlossene Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 erst zum 31. Januar 2003 beendet worden sei. Insoweit stützt sich die Beklagte auf die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung zur Mietzeit. Wegen des Wortlautes von § 2 des Mietvertrages und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Inhalt der Akten verwiesen.

II.

Die statthafte Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO.

In der Sache hat die Berufung jedoch aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf welche verwiesen wird, keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 760,28 EUR und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 EUR. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, sind diese Ansprüche nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte hatte keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002 wirksam zum 31. August 2002 beendet war. Dem steht nicht entgegen, dass gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31.01.2003 möglich war. Zwar ist diese Klausel, die der Regelung des § 565 a Abs. 1 BGB a.F. entspricht, für sich gesehen wirksam (zutreffend insofern LG Berlin in GE 1998, 801 f). Indes liegt in Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, welcher entsprechend dem Rechtsgedanken des Art. 170 EGBGB auf den hiesigen Vertrag noch Anwendung findet, vor. Danach ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung erstreckt. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages ist eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich, immer zum 31. Januar möglich sein sollte. Diese Beschränkung bestand auch bereits seit mehr als vier Jahren, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom 22. Januar 1998 datiert.

Zwar weist die Beklagte zutreffend darauf hin, dass im vorliegenden Fall - anders als in den vom Landgericht Berlin (in ZMR 2000, 384 f) und vom OLG Hamm (in ZMR 1989, 414 ff) zu entscheidenden Fällen - das Kündigungsrecht der Klägerin nicht von vornherein für einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen war, weil sie jedes Jahr einmal kündigen konnte. Der Wortlaut des § 10 MHG knüpft jedoch nicht an einen völligen Ausschluss des Kündigungsrechts, sondern bereits an eine Beschränkung desselben an. Dies entspricht entgegen der Auffassung d...