LG Berlin Urteil vom 29.07.2002 - 61 S 37/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Mietminderung wegen Ausfalls der Heizungsanlage und Voraussetzungen eines Annahmeverzuges des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung. Wohnraummiete: Vermieteranspruch auf Bekanntgabe der Identität von Untermietern

Orientierungssatz

1. Der Ausfall der Heizungsanlage in den Wintermonaten und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit einer Wohnung ist ein erheblicher Mangel, der zur Mietzinsminderung in Höhe von 70% der Nettokaltmiete berechtigt.

2. Hinsichtlich der Mängelbeseitigung kann ein wörtliches Angebot bei umfangreichen Instandsetzungsarbeiten einen Annahmeverzug des Mieters nur dann begründen, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen.

3. Im Falle der Dauernutzung der vermieteten Wohnung durch Untermieter steht dem Vermieter gemäß § 242 BGB ein Anspruch dahin zu, die Identität dieser Personen zu erfahren.

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12. Dezember 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg geändert und zur Klarstellung neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt, an die Klägerinnen 733,51 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 4. November 2000 zu zahlen.

II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerinnen zu 19/20 und die Beklagte zu 1/20 zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Nur ergänzend ist auszuführen, dass die Parteien den Rechtsstreit wegen der Räumungsklage und wegen der Auskunftsklage übereinstimmend für erledigt erklärt haben, nachdem die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung geräumt hat.

Entscheidungsgründe

Die statthafte und auch im übrigen zulässige Berufung ist im Hinblick auf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung rückständigen Mietzinses überwiegend begründet (I). Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, waren die Kosten wegen der Räumungsklage den Klägerinnen aufzuerlegen (II 2) und die Kosten der Auskunftsklage der Beklagten (II 1).

I. Die Klägerinnen haben gegen die Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum von November 1999 bis November 2000 lediglich in Höhe von 733,51 Euro (1.434,63 DM) einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Dies folgt vor allem daraus, dass der Mietzins im Streitzeitraum wegen der unzureichenden Beheizbarkeit der Wohnung und wegen der unvollständigen Renovierung nach Anschluss der Heizungsanlage gemindert war. Ausserdem hat die Beklagte gegen die verbleibende Mietzinsforderung mit minderungsbedingten Überzahlungen wirksam aufgerechnet. Weiterhin haben die Klägerinnen in ihrer Berechnung des Zahlungsrückstandes die tatsächlichen Zahlungen der Beklagten unvollständig eingestellt.

1. Der Mietzins war während Heizperiode 1999/2000 (Oktober 1999 - April 2000) um 70 % gemindert; von Mai 2000 bis November 2000 war der Mietzins wegen der unvollständigen Renovierung nach Einbau der Heizungsanlage um 10 % gemindert.

Der Ausfall der Heizungsanlage in den Wintermonaten und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat daher die Minderung des Mietzinses zur Folge. Die Minderung war nicht gemäß § 242 BGB wegen eines Annahmeverzuges der Beklagten hinsichtlich der Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Ein solcher Annahmeverzug lag nicht vor; denn die Klägerinnen haben die Mängelbeseitigung nicht ordnungsgemäß angeboten. Insbesondere stellen die Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerinnen vom 24. Juli 1999 und vom 30. August 1999 kein wörtliches Angebot im Sinne von § 295 BGB dar. Gleiches gilt für die verschiedentlichen telefonischen Kontaktaufnahmen im Juli und im August 1999 sowie für das Schreiben der Hausverwaltung vom 22. Juli 1999.

Zwar war zur Herbeiführung des Annahmeverzuges ein wörtliches Angebot ausreichend; denn die Bewirkung der geschuldeten Handlung setzte die Duldung des Zutritts und damit die Mitwirkung der Beklagten voraus. Auch das wörtliche Angebot muss aber der geschuldeten Leistung so, wie sie zu bewirken ist, entsprechen (vgl. § 294 BGB). Zu einem ordnungsgemäßen Angebot gehörte daher nicht nur das Angebot des in der Wiederherstellung der Beheizbarkeit liegenden Leistungserfolges, sondern auch das Angebot einer gehörigen Leistungshandlung. Denn der Gläubiger ist zur Annahme einer Leistung nicht verpflichtet, wenn er die angebotene Leistungshandlung nicht zu dulden hat.

In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob es sich bei Wiederherstellung der Heizungsanlage um eine Instandsetzungsmaßnahme oder um eine Modernisierung der Mietsache gehandelt hat. Zwar sind bei der Instandsetzung der Mietsache im Sinne von § 541a BGB a. F. nicht ebenso strenge Anforderungen an die Ankündigung der geplanten ...