LG Berlin Urteil vom 30.06.2005 - 62 S 378/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen ohne Angabe der vollen Mietzinsspanne im Mietspiegelfeld

Orientierungssatz

Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens reicht es nicht aus, die Wohnung des Mieters in das zutreffende Mietspiegelfeld einzuordnen und lediglich die obere Mietzinsspanne und nicht auch die untere Spanne anzugeben. Der formelle Mangel des Mieterhöhungsverlangens kann durch Übersendung eines entsprechenden Auszuges des Mietspiegels behoben werden.

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 23. November 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 14 C 367/04 - geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung ..., Vorderhaus, 1. Obergeschoss rechts, ... Berlin, Mietvertragsnummer: ... von bisher 313,15 € um 19,13 € auf nunmehr monatlich 332,28 € ab dem 1. Januar 2005 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des gesamten Rechtsstreits haben die Beklagten 1/3 und der Kläger 2/3 zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beiden Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der jeweils beizutreibenden Kosten plus 10 % abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Zugunsten des Klägers wird die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, soweit die Klage für die Zeit vor dem 1. Januar 2005 abgewiesen worden ist.

Tatbestand

I. Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Ergänzend und zusammenfassend wird auf Folgendes hingewiesen:

Die Parteien streiten sich im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum über die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von den Beklagten gemietete Wohnung ab dem 1. Juni 2004. Der Mietvertrag der Parteien vom 6. Februar 1992 weist eine Wohnungsgröße von 108,76 qm aus. Mit der aus Bl. 5 R f. d.A. ersichtlichen Mietvertragsergänzung mieteten die Beklagten von dem Kläger einen zusätzlichen Raum mit einer Größe von 12,80 qm zu einem Mietzins in Höhe von monatlich 131,07 DM bruttokalt. Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.02.2002 - 67 S 278/01 (Bl. 106 f. d.A.) wurden die Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung für ihre Wohnung auf monatlich 313,15 € nettokalt verurteilt. In der diesbezüglichen Sitzungsniederschrift vom 25.02.2002 (Bl. 108 ff. d.A.) führt die Zivilkammer 67 aus, es ergebe sich folgende Berechnung der Miete: “[...] 5,05 DM x 121,28 qm = 612,46 DM = 313,15 €„. Der Kläger begehrte mit dem aus Bl. 7 d.A. ersichtlichen Schreiben vom 31.03.2004, welches den Beklagten am selben Tag zuging, die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 313,15 € um 61,57 € für die 121,27 qm große Wohnung auf 374,72 €. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens nahm der Kläger in seinem Schreiben Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2003, wobei er das Mietspiegelfeld J 1, in welches die Wohnung der Beklagten einzuordnen ist, nannte und dessen Mittelwert und Oberwert angab. Gleichzeitig wurde der Mietspiegel 2003 als Anlage in dem Schreiben des Klägers aufgeführt. Wegen der näheren Einzelheiten des Schreibens vom 31. März 2004 wird auf Bl. 7 der Akten verwiesen. Mit dem aus Bl. 71 ff. d.A. ersichtlichen Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 13.10.2004, auf welchen der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schriftsatz vom 20.10.2004 erwidert hat, hat der Kläger erneut von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete nunmehr um 62,63 € auf 375,78 € verlangt. Dem Schriftsatz des Klägers war die aus Bl. 78 d.A. ersichtliche Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die östlichen Bezirke und West-Staaken beigefügt, welche auch das für die Wohnung der Beklagten maßgebliche Rasterfeld J 1 enthält. Das Amtsgericht hat das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 31.03.2004 für in sich widersprüchlich und unverständlich und daher als formell unwirksam erachtet und die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete aufgrund des in dem Schriftsatz des Klägers vom 13. Oktober 2004 enthaltenen Mieterhöhungsverlangens von derzeit 313,15 € um 38,74 € auf 351,89 € ab dem 1. Januar 2005 zuzustimmen. Dabei hat das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße von 108,76 qm mit 2,74 €/qm berechnet und für den Zusatzraum von 12,80 qm mit 4,21 €/qm angesetzt.

Das Urteil des Amtsgerichts ist den Prozessbevollmächtigten des Klägers und der Beklagten jeweils am 25. November 2004 zugestellt worden. Mit seiner gegen das Urteil gerichteten, am 27. Dezember 2005 eingegangenen Berufung, welche er nach Fristverlängerung bis zum 25. Februar 2005 mit dem am 24. Februar 2005 eingegangenen Schriftsatz begründet hat, verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlichen Antrag auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettok...