LG Berlin Urteil vom 31.01.2012 - 63 S 233/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Entscheidung vom 06.04.2011; Aktenzeichen 15 C 505/09)

Tenor

• 1.

  Die Berufung der Klägerin gegen das am 06.04.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 15 C 505/09 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

• 2.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Die Klägerin als Mieterin begehrt von der Beklagten als Vermieterin die Zahlung einer Vertragsstrafe aus einer Modernisierungsvereinbarung in Höhe von 5.000,00 EUR.

Die Parteien schlossen Ende September 2008 eine umfangreiche Modernisierungsvereinbarung über die von der Klägerin innegehaltene Wohnung. Diese sah in einer Anlage mit besonderen Vereinbarungen unter anderem vor, dass die vorhandenen Altbautüren und der Dielenboden bei den nachfolgenden Modernisierungsarbeiten - soweit wirtschaftlich vertretbar - erhalten bleiben sollten.

Ziff. g) 3. der Modernisierungsvereinbarung lautete: "Verletzt der Vermieter seine Verpflichtung, die Ausstattung der Wohnung mit den Einzelheiten gemäß der Anlagen 2 und 4 vertragsgemäß herzustellen, so hat er eine Vertragsstrafe von mindestens 5.000,00 EUR zu zahlen."

Bei Rückgabe der Wohnung an die Klägerin hatte die Beklagte mit Ausnahme einer Flügeltür die alten Türen und Türrahmen durch neue sowie den Dielenboden durch Parkettboden ersetzt.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten deshalb die Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 EUR. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung sowie darüber, ob der Erhalt der alten Türen und des Dielenbodens wirtschaftlich vertretbar war und ob sich die Klägerin die Vertragsstrafe gemäß § 341 Abs. 3 BGB bei der Annahme der Wohnung vorbehalten hat.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass es auf Seiten der Klägerin an einem ausdrücklichen Vorbehalt der Vertragsstrafe gemäß § 341 Abs. 3 BGB fehle. Der auf dem Übergabeprotokoll nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten handschriftlich angebrachte Zusatz "unter Vorbehalt der Vereinbarungen d. Mod.Ver." sei zu pauschal.

Gegen dieses der Klägerin am 08.04.2011 zugestellte Urteil hat sie mit am 03.05.2011 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Fristverlängerung bis zum 08.07.2011 mit am 04.07.2011 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

Die Klägerin verfolgt mit der Berufung ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

1.

Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

2.

Die Berufung hat in der Sache im Ergebnis keinen Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 EUR aus Anlage 3 Ziff. g) 3. der Modernisierungsvereinbarung.

a) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann allerdings nicht davon ausgegangen werden, dass der Anspruch der Klägerin an einem unterlassenen Vorbehalt scheitert. Ungeachtet der Frage, ob der auf dem Übergabeprotokoll vermerkte Zusatz nicht einen ausreichenden Vorbehalt darstellt, ist § 341 Abs. 3 BGB auf das hier vereinbarte Strafversprechen nicht anwendbar. Ein Vorbehalt ist nach dieser Vorschrift nur erforderlich, wenn ein Strafversprechen für eine nicht gehörige - also schlechte oder verspätete - Erfüllung vereinbart wurde, nicht aber für eine Nichterfüllung, die in § 340 BGB geregelt ist. Der Unterschied zwischen § 340 BGB und § 341 BGB besteht maßgeblich darin, dass der Gläubiger die Strafe wegen nicht gehöriger Erfüllung zusätzlich zur Erfüllung verlangen kann, während im Fall des § 340 BGB der Strafanspruch mit der Erfüllung des Hauptanspruchs erlischt (Palandt/Grüneberg, BGB 68. Aufl., § 341 Rn. 2). Vorliegend ergibt eine Auslegung der Modernisierungsvereinbarung, dass die Strafe bei Fehlen bestimmter Ausstattungsmerkmale verwirkt sein sollte, also im Falle der (teilweisen) Nichterfüllung. Es ist offensichtlich, dass der Klägerin zumindest nach Zahlung der Vertragsstrafe kein Anspruch auf Wiederherstellung des Dielenbodens oder der Altbautüren mehr zustehen soll, dass also der Erfüllungsanspruch und der Strafanspruch nur alternativ bestehen. § 341 Abs. 3 BGB ist daher nicht anwendbar. Ein Vorbehalt ist nur dann erforderlich, wenn der Gläubiger eine schlechte oder verspätete Leistung annimmt, neben der der Strafanspruch kumulativ fortbestehen kann.

b) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch deshalb nicht, weil die Vertragsstrafenvereinbarung in Anlage 3 Ziff. g) 3. unwirksam ist. Bei dieser handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die die Beklagte unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

aa) Bei der Modernisierungsvereinbarung handelt es sich um Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden. Das von den Parteien ve...