Verfahrensgang
AG Dieburg (Beschluss vom 14.08.2001; Aktenzeichen 21 C 98/01) |
LG Darmstadt (Aktenzeichen 7 S 217/01) |
Tenor
Die Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluß des Amtsgerichts Dieburg vom 14.08.2001 wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Beschwerde trägt die Beschwerdeführerin; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
Die Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags auf Gewährung von Prozeßkostenhilfe ist zulässig, aber nicht begründet.
Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht Prozeßkostenhilfe versagt. Die Voraussetzungen des § 114 ZPO liegen nicht vor. Die beabsichtigte Rechtsverteidigung hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg.
Die Kläger schlossen am 21.04.1997 einen Mietvertrag mit der … Eigentum der Beklagten stehende Wohnung … in … Nachdem das Hauptmietverhältnis zwischen der Beklagten und der … … durch fristlose Kündigung vom 19.10.1999 beendet worden ist, haben die Prozeßparteien am 31.10.1999 in einer „Erweiterung zum Mietvertrag” vereinbart, daß der Wohnraum-Mietvertrag vom 21.04.1997 ab dem 01.11.1999 zwischen der Beklagten als Vermieterin und den Klägern fortgesetzt wird. § 549 a BGB a.F. sieht zwar in den Fällen gewerblicher Zwischenvermietung einen gesetzlichen Vertragsübergang vor, indem der Vermieter (Beklagte) in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter … und dem Dritten (Kläger) eintritt, d.h. nach zutreffender Auffassung ist das Vertragsverhältnis so abzuwickeln, wie wenn die Parteien von Anfang an miteinander kontrahiert hätten (vgl. Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985 f.). Unabhängig davon kann aber eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme (§§ 414, 415 BGB) erfolgen. Fraglich ist hier nur, was Inhalt dieser Vereinbarung vom 31.10.1999 ist. Die Beklagte hat dazu ausgeführt, die genannte Vereinbarung sei nur mit der Maßgabe zustandegekommen, daß sie nicht für die geleistete Sicherheitsleistung eintreten und die Kläger diese von dem Zwischenvermieter verlangen müsse, d.h. die Kläger als Mieter im Ergebnis das – hier schon bekannte – Insolvenzrisiko des gewerblichen Zwischenvermieters tragen sollen: Die Kläger hätten dem ausdrücklich zugestimmt, zumal sie gerne die Wohnung behalten wollten.
Das stellt aber eine Umgehung der gesetzlichen Regelung des § 549 a BGB dar, wonach der Vermieter (Beklagte) uneingeschränkt – vorbehaltlich der entsprechenden Anwendung der §§ 572 bis 576 BGB a.F. – in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter … und dem Dritten (Kläger) eintritt. Danach soll die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade nicht von Bedingungen abhängig gemacht werden; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, § 549 a Abs. 3 BGB a.F. Es bleibt deshalb nach Auffassung der Kammer bei dem gesetzlichen Vertragsübergang mit der Folge der entsprechenden Anwendung der §§ 572 ff. BGB a.F..
Nach Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses zum 30.09.2000 ist der Kautionsrückzahlungsanspruch, welcher den Klägern nach Rückführung des insoweit gewährten Darlehens an das Sozialamt auch zusteht, fällig; Gegenansprüche wurde bisher nicht geltend gemacht.
Im Hinblick auf die Verweisung in § 549 a Abs. 2 BGB a.F. richtet sich der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution gegen den Grundstückserwerber (hier: Eigentümer/Vermieter). § 572 Satz 1 BGB a.F.. Voraussetzung ist dort aber, daß dem Erwerber die Sicherheit von dem Veräußerer ausgehändigt worden ist oder dieser dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. § 572 Satz 2 BGB a.F.. Fraglich ist, ob diese Einschränkung auch für die Fälle des § 549 a BGB a.F. gilt. § 572 gilt nur entsprechend, d.h. nur und insoweit, wenn die Interessenlage vergleichbar ist. Vorliegend ist die Situation Erwerber Veräußerer nicht vergleichbar mit der Situation gewerblicher Zwischenmieter/Vermieter. Der Erwerber bezieht etwa bis zum Kauf keine Miete. Bei der gewerblichen Zwischenmiete erhält der Vermieter von dem Zwischenmieter einen Teil der mit dem Endmieter vereinbarten Miete, welcher abhängig ist von dem konkreten Vertragsverhältnis Vermieter/Zwischenmieter, in welchem im übrigen auch eine Kautionszahlung vereinbart werden kann, um das Insolvenzrisiko auf Seiten des Zwischenvermieters zu begrenzen. Der Vermieter profitiert damit von Anfang an von dem „Untermietverhältnis”; lediglich aus wirtschaftlichen Gründen erfolgte die Einschaltung des gewerblichen Zwischenmieters. Aus Billigkeitsgründen ist daher § 572 Satz 2 BGB a.F. vorliegend nicht anwendbar (Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 549 a, Rndr. 8; LG München, NZM 1998, 329 f.).
Es kommt damit vorliegend nicht darauf an, ob die Beklagte die Kaution von dem Zwischenmieter erhalten hat. Sie ist zur Rückzahlung an die Kläger verpflichtet.
Auch, die seit dem 01.09.2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Änderungen im Rahmen der Mietrechtsreform verändern die rechtliche Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts nicht. Der Gesetzgeber hat nunmehr in § 566 a BGB n.F. eine umfassende Haftung des Erwerber...