Entscheidungsstichwort (Thema)
BGB-Gesellschaft: Ausschluss einer Bestellung zum Wohnungseigentumsverwalter
Orientierungssatz
Obgleich die Rechts- und Parteifähigkeit einer BGB-Gesellschaft zwischenzeitlich anzuerkennen ist (Anschluss BGH, 29. Januar 2001, II ZR 331/00, NJW 2001, 1056), kann sie nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden (Anschluss BGH, 18. Mai 1989, V ZB 4/89, BGHZ 107, 268). Denn es bleibt für die BGB-Gesellschaft bei der Schwierigkeit, mangels Registerpublizität festzustellen, wer Gesellschafter ist und wer für die Gesellschaft handlungsberechtigt ist.
Tenor
Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Offenbach vom 27.9.2002 - Geschäftsnummer HA-4389-9 - wird kostenpflichtig als unbegründet zurückgewiesen.
Der Beschwerdewert wird auf 29.500,- Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Beschwerdeführer zu 1) ist Wohnungseigentümer des oben bezeichneten Wohneigentums. Im o. g. Wohnungsgrundbuch ist eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, wonach die Veräußerung des Wohneigentums der Zustimmung durch den Verwalter bedarf; Ausnahmen gelten nur für die hier nicht vorliegenden Fälle der Veräußerung an Ehegatten oder deren Abkömmlinge, durch Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter.
Mit notariellem Vertrag vom 29.4.2002 (Urkunde Nr. 85/2002 des Verfahrensbevollmächtigten) verkaufte der Beschwerdeführer zu 1) an den Beschwerdeführer zu 2) das o. g. Wohnungseigentum zum Preis von 59.000,- Euro; zugleich erklärten beide Beschwerdeführer die Auflassung. Mit Schreiben vom 26.9.2002 legte der Verfahrensbevollmächtigte mit der Bitte um Wahrung im Grundbuch außer dem Kaufvertrag mit Auflassung die folgenden Schriftstücke vor:
- eine Zustimmungserklärung auf Briefpapier ... "... + ... Hausverwaltungen GbR " mit dem Zusatz " Gesellschafter: ... "; der Text dieser Erklärung lautet: " Hiermit stimmen wir, ... und ... Hausverwaltungen GbR, ... als Verwalter der Liegenschaft ... der Veräußerung der Wohnung Nr. 09 gemäß Kaufvertrag vom 29.04.2002, UR-Nr. 85/02 des Notars ... und Kollegen mit Amtssitz in O zu. "; unterschrieben ist die Erklärung von " ... - Gesellschafter " und " ... - Gesellschafter "; beide Unterschriften sind durch das Ortsgericht Obertshausen öffentlich beglaubigt;
- eine einfache Kopie des Protokolls einer Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft S straße ..., ... O vom 14.3.2002; laut " TOP 4 - Verwalterbestellung " wurde der Antrag " Die ... + ... Hausverwaltungen GbR soll für ein weiteres Jahr zum Verwalter bestellt werden " mit 25 Ja-Stimmen und einer Enthaltung angenommen;
- eine einfache Kopie eines " Verwaltervertrags für Eigentumswohnungen zwischen der Eigentümergemeinschaft des bebauten Grundstücks ..., ... und ... Hausverwaltung und Büro-Service, ... " vom 27.3.1998, unterschrieben von ... als Verwalter.
Mit Zwischenverfügung vom 27.9.2002 wies das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf Bärmann/Pick, WEG zu § 26 Ziffer 3 darauf hin, dass eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter bestellt werden könne und ein entsprechender Beschluss nichtig sei. Es verlangte daher eine gültige Verwalterbestellung nebst Genehmigung des Verwalters in öffentlich beglaubigter Form.
Hiergegen wendet sich der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 2.10.2002, in dem er unter Bezugnahme auf BGH NJW 2001, 1056 ff. ausführt, dass eine BGB-Gesellschaft rechtsfähig sei und somit auch Verwalterin sein könne. Nach dem Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten vom 14.10.2002 sollte das Schreiben vom 2.10.2002 als Erinnerung gegen die Zwischenverfügung vom 27.9.2002 anzusehen sein.
II.
Die als Beschwerde auszulegende Erinnerung, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat, ist unbegründet.
Das Grundbuchamt vertritt zurecht den Standpunkt, dass die Bestellung der "... und ... Hausverwaltungen GbR" durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.3.2002 (der im Übrigen entgegen § 29 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 4 WEG nicht in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt wurde) nichtig ist. Damit fehlt es für die begehrte Eigentumsumschreibung vom Beschwerdeführer zu 1) auf den Beschwerdeführer zu 2) am erforderlichen Nachweis der Zustimmung des Verwalters. Im vorliegenden Fall wurde durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.3.2002 ausdrücklich eine BGB-Gesellschaft zum Verwalter im Sinne von § 26 WEG bestellt. Eine derartige Bestellung wurde nach bisher einhelliger Meinung als nichtig angesehen (grundlegend BGHZ 107, 268; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, § 26 WEG Rn. 12 f.; jeweils mwN). Begründet wurde dieses Ergebnis stets damit, dass das Gesetz davon ausgehe, dass die Verwaltung aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden könne. Eine Mehrheit von Personen dürfe daher nur dann zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig sei. Das sei bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht der Fall. Sie sei im Unterschied ...