LG Darmstadt Urteil vom 23.05.1986 - 17 S 412/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietung. Hindernis zur angemessenen Verwertung eines Hausgrundstückes

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Vermieter kann eine Kündigung nach BGB § 564b Abs 2 Nr 3 nicht allgemein damit begründen, daß er wegen der Vermietung an einer angemessenen Verwertung des Hauses gehindert ist, sondern er muß konkret einen bestimmten Kaufinteressenten nachweisen, der deshalb vom Kauf Abstand genommen hat.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger hat es auch in der Berufungsinstanz nicht vermocht, einen Sachverhalt unter Beweisantritt vorzutragen, der die Annahme rechtfertigen würde, der Kläger sei infolge der Vermietung des Hauses an die Beklagten "an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert" und er würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Denn es kommt entgegen der Ansicht des Klägers nicht entscheidend auf die Frage an, ob man bei der Veräußerung eines vermieteten Hauses einen geringeren Kaufpreis als bei einem Haus frei von Mietern erzielen kann - insoweit kann der in den Gründen nicht bekannten Entscheidung des LG Mainz v. 2.4.1985 nicht gefolgt werden - sondern allein darauf an, ob ein bestimmter Kaufinteressent vom Kauf des Grundstücks zu einem Preis von etwa 580.000,- DM lediglich deshalb Abstand genommen hat, weil es an die Beklagten vermietet ist.

Grundsätzlich gibt die geplante Veräußerung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks dem Vermieter kein Kündigungsrecht mit der Begründung, bei Bestehen eines Mietverhältnisses werde nur ein wesentlich geringerer Kaufpreis als bei einem mieterfreien Haus zu erzielen sein (AG Lübeck MDR 1977, 141). Denn bei Anerkennung dieses Kündigungsgrundes, nämlich daß bei unvermieteten Häusern regelmäßig ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann, wird der Schutzzweck des § 564b BGB unterlaufen. Der Vermieter hat zum Ausgleich die Möglichkeit, etwaige wirtschaftliche Nachteile durch eine Erhöhung der Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen der Vorschriften des MHG abzuwenden. Ein Recht zur Kündigung steht ihm in dieser allgemeinen Form nicht zu.

Im vorliegenden Fall ist der Sachverhalt insofern anders, als der Kläger nicht an der Durchsetzung einer höheren Miete gegenüber den Beklagten interessiert ist, sondern er auf Erlangung eines vorgestellten Verkaufserlöses von rund 500000,- DM zur Rückführung eines in Anspruch genommenen Kredits zur Vermeidung einer sonst teureren Fremdfinanzierung angewiesen ist. Zwar steht es dem Eigentümer grundsätzlich frei, sein Hausgrundstück aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen jederzeit zu verkaufen, wenn er das für nötig hält, doch muß er dann für die Frage des Bestehens eines "berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses" konkret darlegen und gegebenenfalls auch beweisen, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an dem beabsichtigten Verkauf des Hauses gehindert ist (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, B 505 dd). Denn nur bei namentlicher Benennung eines Kaufinteressenten ist es möglich, von diesem die wahren Gründe für die Abstandnahme von einem bestimmten Kaufangebot - hier zu einem Kaufpreis von 580000,- DM zu erfahren. Denn es ist gleich gut möglich, daß Kaufinteressenten an einem Kauf des Hauses zu einem Preis von 580000,- DM nicht interessiert sind, weil ihnen dieser Preis - unabhängig von der Vermietung des Hauses - als zu hoch erscheint. Diese nicht fernstehende Möglichkeit wird auch von den Beklagten so geäußert. In einem solchen Fall wäre die Ursächlichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Verhinderung der angestrebten Verwertung des Hausgrundstückes nicht gegeben, was jedoch unabdingbar Voraussetzung für die Annahme eines "berechtigten Interesses" i.S. des § 564b Abs. 2 BGB ist.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733853