Verfahrensgang
AG Essen (Urteil vom 19.12.2019; Aktenzeichen 196 C 34/19) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Essen vom 19.12.2019, Az. 196 C 34/19, teilweise abgeändert und klarstellend wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die Teileigentumseinheit Nr. 1 der im Erd- und Untergeschoss links des Hauses A1-Straße 00, A2, liegenden Gaststätte ohne Genehmigung der Verwalterin zu vermieten.
Die Beklagte wird verurteilt, durch Einwirkung auf den Mieter B2 dafür Sorge zu tragen, dass in der Teileigentumseinheit Nr. 1 der im Erd- und Untergeschoss links des Hauses A1-Straße 00, A2, liegenden Gaststätte keine Shisha-Bar betrieben wird.
Die Beklagte wird verurteilt, die über dem Ladenlokal der Gaststätte „G1” an der D1-Straße 00, A2, angebrachte Markise zu entfernen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
A.
Auf die Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
B.
I.
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig und begründet.
Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.
1.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassung gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i. V. m. § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung des Notars, F1, Ur.- Nr. 000/1990, vom 00.00.1990 zu, ihre streitgegenständliche Teileigentumseinheit Nr. 1 ohne Genehmigung der Verwaltung zu vermieten.
a)
Der Klageantrag zu Ziff. 1 bezieht sich – anders als das Amtsgericht meint – auf eine zukünftige Vermietung der Teileigentumseinheit der Beklagten. Insbesondere nimmt der Antrag gerade keinen Bezug auf das bestehende Mietverhältnis zwischen der Beklagten und ihrem Mieter Herrn B2. Die aktuelle Nutzung durch Herrn B2 ist vielmehr Gegenstand des Antrags zu Ziff. 2. Dass sich der Antrag zu Ziff. 1. ersichtlich auf die Zukunft beziehen soll, folgt auch aus dem Umstand, dass die Vermietung an Herrn B2- ohne Genehmigung der Verwalterin – bereits erfolgt ist.
b)
Die Klägerin war auch hinsichtlich einer zukünftigen Vermietung der Einheit aktivlegitimiert, da durch die Beschlussfassung zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2018 eine Vergemeinschaftung des Unterlassungsanspruchs gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG erfolgte.
Zwar bezieht sich die Beschlussfassung lediglich auf die aktuelle Nutzung der Einheit als Shisha Bar. Gleichwohl sollte die Verwaltung für die Umsetzung des Beschlusses nach vorheriger Aufforderung an die Miteigentümerin und erfolgloser Reaktion für die Gemeinschaft anwaltliche und gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Im Rahmen der Beschlussfassung zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 10.04.2018 wurde die Verwaltung zudem beauftragt, die gesamte Situation betr. die Beklagte sowie die Shisha Bar rechtlich zu überprüfen und eine juristische Beurteilung hinsichtlich der nicht erteilten Zustimmung der Verwaltung bei Abschluss des Mietvertrages einzuholen. Damit wollten die Eigentümer in der Gesamtschau auch Ansprüche an sich ziehen, die die ggfs. auch zukünftig fehlende Zustimmung der Verwaltung zur Vermietung der Teileigentumseinheit der Beklagten betrifft.
c)
Für den vorbeugenden Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB besteht auch die notwendige Wiederholungsgefahr. Denn aus dem Umstand, dass die hier streitgegenständliche Vermietung bereits ohne Zustimmung der Verwaltung erfolgte, folgt eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr (vgl. BGH NJW 2012, 3781), zumal die Beklagte selbst vorträgt, dass auch zuvor keine Zustimmung zu den mehrfach erfolgten Vermietungen eingeholt worden war.
d)
Im Rahmen dieses vorbeugenden Unterlassungsanspruchs ist auch nicht erheblich, ob eine Genehmigung zur Vermietung erteilt werden müsste. Vielmehr soll mit dem Anspruch lediglich verhindert werden, dass die Vermietung erfolgt, ohne dass die Verwaltung um Zustimmung nachgesucht wird. Sollte eine Zustimmung zu Unrecht verweigert werden, stünde der Beklagten der Rechtsweg offen, die Verwaltung auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Sie darf indes nach der wirksamen Beschränkung in § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung (vgl. hierzu BGHZ 37, 203-210) die Vermietung nicht vornehmen, ohne zuvor die notwendige Zustimmung der Verwaltung einzuholen.
e)
Klarstellend weist die Kammer darauf hin, dass das Amtsgericht – anders als die Beklagte meint – den Antrag zu Ziff. 1. nicht mangels Beschlusskompetenz der Eigentümer abgewiesen hat. Das Amtsgericht hat mit seinen Ausführungen zur Beschlusskompetenz zu Recht lediglich klargestellt, dass die sich aus der Teilungserklärung ergebende Zweckbestimmung nicht durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer geändert werden kann. Weder der Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2018 noch der Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 10.04.2018 sehen indes eine Änderung der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung vor. Vielmehr diente die...
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