LG Düsseldorf Urteil vom 03.04.1990 - 24 S 474/89

Verfahrensgang

AG Neuss (Urteil vom 23.08.1989; Aktenzeichen 35 C 66/89)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 23. August 1989 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neuss – 35 C 66/89 – wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Gründe

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Der Kläger ist berechtigt, von dem Beklagten die Zahlung von Nebenkosten für die Zeit vom 1. April 1987 bis 31. März 1988 in Höhe von 860,71 DM zu verlangen, § 535 Satz 2 BGB. Zur Zahlung der in der hierüber erteilten Abrechnung aufgeführten Nebenkosten hat der Beklagte sich im Mietvertrag verpflichtet. Die Abrechnung ist ordnungsmäßig im Sinne von § 259 BGB, denn sie enthält die Angabe der Gesamtkosten, des Verteilungsmaßstabes und die Berechnung des Anteils des Beklagten; Vorauszahlungen hat er offenbar nicht geleistet, hierzu trägt er auch selbst nichts vor.

Er beanstandet allein die Verteilung der Wasserkosten. Seine Einwände greifen jedoch nicht durch.

Da im Mietvertrag insoweit ein Verteilungsschlüssel nicht vereinbart ist, war der Kläger als Vermieter gemäß §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Umlegungsmaßstab zu bestimmen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III, 357; OLG Hamm WuM 83, 315). Die von ihm angewandte Verteilung kann nicht als unbillig angesehen werden.

So ist es nicht von vornherein unbillig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam abzurechnen, denn die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses führt nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung (vgl. Telgte in ZMR 86, 261; Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Raum, Seite 42; LG Düsseldorf 24 S 180/86). Hat der Vermieter in Ausübung seines Leistungsbestimmungsrechtes Wohn- und Geschäftsräume einheitlich abgerechnet, so muß der Mieter, der die Billigkeit bestreitet, plausibel darlegen, daß die Gewerberäume erhöhte Kosten verursachen und er hierdurch benachteiligt wird (LG Düsseldorf, a.a.O.).

Vorliegend hat der Kläger dem erhöhten Wasserverbrauch im Betrieb des von dem Mieter Tegtmeier unterhaltenen Dentallabors dadurch Rechnung getragen, daß er von den Gesamtkosten von Wasser und Entwässerung 25 % vorweg abgezogen hat. Daß dieser Abzug im Verhältnis zum Gesamtobjekt bzw. zu den übrigen an der Umlage beteiligten Mietern zu gering sei, hat der Beklagte nicht konkret dargelegt. Die Anzahl der Arbeitsplätze im genannten Labor läßt nicht erkennen, daß der dort entstehende Wasserverbrauch im Verhältnis zu den 44 weiteren Zapfstellen mit einem Abzug von 25 % nicht ausreichend berücksichtigt ist.

Arztpraxen sowie die Reinigung mit etwaigem erhöhten Verbrauch sind von der Abrechnung, wie diese ergibt und der Beklagte nicht bestreitet, ausgeschlossen, da ihr Verbrauch über einen Zwischenzähler festgehalten und gesondert abgerechnet wird. Ihr Verbrauch ist also im umgelegten Gesamtverbrauch nicht mit enthalten.

Daß die neben dem Beklagten an der Umlage beteiligten gewerblichen Mieter einen erheblichen Mehrverbrauch an Wasser verursachen als der Haushalt des Beklagten, ist nicht festzustellen. Von den von ihm genannten weiteren Mietern im Hause sind die Dentallabors auszuklammern, ebenso die oben genannten Arztpraxen. Daß in den als Büros genutzten Mieträumen (Aids-Hilfe, Ärztekammer) ein bemerkenswerter Wasserverbrauch zu verzeichnen ist, ergibt sich nicht. Es kann angenommen werden, daß in jenen Räumen nicht gewaschen, gekocht, gebadet und geduscht wird, sie zudem nicht an den Wochenenden genutzt werden, was auch für die Arztpraxen gilt. In welchem Umfang der Beklagte in dem von ihm gemieteten Appartement tatsächlich gewaschen und geduscht etc. hat, ist ohne Bedeutung, da es um einen nach den vorhandenen Zapfstellen möglichen Verbrauch geht; da eine Verteilung nach Personen nicht vereinbart ist, kommt es auch nicht auf den für einen Einpersonenhaushalt üblichen Verbrauch an. Schließlich kann davon ausgegangen werden, daß dem Verhältnis der Zapfstellen in etwa das Verhältnis der Mietflächen entspricht; auch eine Umlegung nach letztgenanntem Maßstab ist für Wasserkosten nicht unbillig (OLG Hamm, a.a.O.).

Auch wenn der auf den Beklagten entfallende Anteil an Wasser- und Abwasserkosten über dem Durchschnitt läge, wäre es ihm gemäß § 242 BGB verwehrt, eine Abrechnung nach einem anderen Umlegungsmaßstab zu verlangen. Der Kläger hat denselben Maßstab auch in den beiden vorangehenden Abrechnungen seit Beginn des Mietverhältnisses der Parteien angewandt, ohne daß der Beklagte dem widersprochen hat, er konnte daher von einem Einverständnis des Beklagten ausgehen. Es ist ihm nicht zuzumuten, nunmehr die Abrechnung zu ändern und den Abzug im Wege einer Neuberechnung auf die übrigen Mieter zu verteilen bzw. hierzu nicht mehr in der Lage zu sein. Der Beklagte hat, wie sein eigenes Vorbringen zeigt, Einwendungen erstmals nach der letzten Abrechnung, die vom 2. Januar 1989 datiert, mit Schreiben des Mieterbeistands vom 16. Januar 1989 erhoben.

Im Hinblick darauf kommt au...