Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Bei den Parteien handelt es sich um zwei selbstständige benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften. Beide Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen über eine gemeinsame Heizungsanlage, die sich in den Räumlichkeiten der Beklagten befindet. Gemäß § 3 der Teilungserklärung wird der Energieverbrauch der Klägerin durch einen Zwischenzähler ermittelt. Im Grundbuch ist daher eine Grunddienstbarkeit folgenden Inhalts eingetragen: „Der jeweilige Eigentümer der herrschenden Grundstücks ist berechtigt, die auf dem dienenden Grundstück befindliche Heizungsanlage für die Wärmeversorgung einschließlich der Zu- und Ableitungsrohre zu halten, zu unterhalten und mitzubenutzen, wobei die Unterhaltungskosten und Instandhaltungskosten den jeweiligen Eigentümern der herrschenden Grundstücke zu 1/3 und der dienenden Grundstücke zu 2/3 zufallen, während die Energiekosten nach dem gemessenen Energieverbrauch aufgeteilt werden …”.
Jedenfalls seit 1999 war allerdings kein Zwischenzähler vorhanden. Die von den Eigentümern der klägerischen Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragenden Energiekosten wurden vielmehr nach einem Verteilerschlüssel von circa 40% zu Lasten der Klägerin und 60% zu Lasten der Beklagten verteilt. Ende 2015 wurde ein neuer Zwischenzähler installiert und seitdem wieder nach Verbrauch abgerechnet.
Die Klägerin behauptet, sie habe erst im Jahr 2015 Kenntnis von dieser Abrechnungspraxis erhalten. Die jeweiligen Eigentümer hätten nur die von der Verwalterin gefertigten Abrechnungen erhalten, nicht jedoch die dieser zugrundeliegenden Abrechnungen der Firma C, aus denen sich der Abrechnungsmodus ergebe. Die Verwalterin der Beklagten habe mit Email vom 29. November 2016 auf die Einrede der Verjährung verzichtet (Anlage K3). Sie ist der Ansicht, mangels Zwischenzählers seien die Verbrauchskosten nach dem Verhältnis der jeweiligen beheizbaren Flächen zu verteilen. Dieses Verhältnis betrage 32,56% zu Lasten der Klägerin und 67,44% zu Lasten der Beklagten. Für die Jahre 1999 bis 2014 ergebe sich ein zu viel gezahlter Betrag in Höhe von 24.488,59 EUR.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 24.488,59 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 1. Oktober 2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.242,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Die Klägerin habe durch die jeweiligen Abrechnungen Kenntnis von der Abrechnungspraxis gehabt. Die Verwalterin sei nicht befugt gewesen, ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer einen Verzicht auf die Einrede der Verjährung zu erklären. Ferner rügt sie die Aktiv- und Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaften, da die Rechte und Pflichten aus Grunddienstbarkeiten den einzelnen Wohnungseigentümern zustünden. Sie bestreitet die von der Klägerin ermittelten beheizbaren Flächen mit Nichtwissen. Sie ist der Ansicht, in der jahrelangen Abrechnung nach einem Verteilungsschlüssel von 40/60 liege eine konkludente Vereinbarung.
Die Klage ist am 6. November 2017 bei Gericht eingegangen. Nach Einzahlung des Kostenvorschusses am 4. Dezember 2017 ist die Klagezustellung durch das Gericht erst am 3. Januar 2018 verfügt worden. Die den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 16. Januar 2018 zugestellte Abschrift haben diese am 19. Januar 2018 zurückgereicht unter Hinweis auf die fehlende gerichtliche Vertretungsbefugnis. Darauf ist die Klage am 2. Februar 2018 der Beklagten zugestellt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Ein Anspruch ergibt sich weder aus §§ 1027, 280 BGB, § 823 BGB noch aus § 812 BGB.
Es fehlt bereits an der Aktivlegitimation des Verbandes. Zwar steht eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG den Miteigentümern in Gemeinschaft zu (BayObLG NJW-RR 1990, 1043). Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird – anders als für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche – eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG angenommen (BGH V ZR 45/17). Allerdings begründet diese lediglich die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung der bei den einzelnen Wohnungseigentümern eingetreten Schäden und nicht ein eigenes Forderungsrecht des Verbandes. Eine Abgrenzung der den jeweiligen Wohnungseigentümern entstandenen Schäden enthält die Klage nicht.
Darüber hinaus bestehen...