LG Düsseldorf Urteil vom 16.09.1986 - 24 S 75/86

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Untermieter schuldet dem Eigentümer ab dem Zeitpunkt der Kenntnis vom Wegfall des gewerblichen Zwischenmietvertrags eine Nutzungsentschädigung für die innegehaltene Wohnung.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Kläger ist gem. §§ 987, 990, 991 BGB berechtigt, von der Beklagten Nutzungsentschädigung für die Zeit ab 20.9.1985 zu verlangen; die weitergehende Klage ist unbegründet.

§ 557 BGB kommt als Anspruchsgrundlage für das Zahlungsverlangen des Klägers nicht in Betracht, denn die Parteien sind nicht Vertragspartner eines Mietvertrages, wie es die Vorschrift voraussetzt. § 557 BGB gilt daher im Verhältnis des Hauptvermieters (Kläger) zum Untermieter (Beklagte) nicht (vgl. Palandt, BGB, 45. Aufl., § 556, Anm. 3f).

Ein Schadensersatzanspruch nach §§ 556 Abs. 3, 284ff. BGB wegen Verzuges der Beklagten mit einer Rückgabepflicht ist gleichfalls nicht gegeben. Der Kläger war zwar gem. § 556 Abs. 3 BGB berechtigt, von den Beklagten die Mietsache zurückzuverlangen, denn das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Fa. W. als selbständiger Zwischenvermieterin ist durch die fristlose Kündigung v.19.8.1985 beendet worden. Diese Kündigung war gem. § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB wirksam, denn unstreitig befand sich die Fa. W. mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine im Verzuge. Ob es zur Entstehung des Rückgabeanspruchs zusätzlich einer Aufforderung des Hauptvermieters bedarf (vgl. Palandt, § 556, Anm. 3d dd; a.A. Emmerich-Sonnenschein, Miete 2. Aufl., § 556, Rz. 32), kann hier dahinstehen, denn eine Aufforderung wäre jedenfalls zur Inverzugsetzung der Beklagten nach § 284 Abs. 1 BGB erforderlich gewesen. Die an die Beklagten gerichteten Schreiben des Klägers enthalten eine derartige Aufforderung nicht. Zwar läßt der Kläger darin keinen Zweifel, daß er gegebenenfalls seinen Herausgabeanspruch durchsetzen werde, bietet ihnen aber zunächst den Abschluß eines eigenen Mietvertrages an und setzt ihnen hierzu eine Äußerungsfrist.

Für einen Verzug ohne Mahnung nach § 284 Abs. 2 BGB liegen die Voraussetzungen nicht vor, da es sich um eine fristlose Kündigung handelte, die Leistung also nicht nach dem Kalender bestimmt war.

Die Frage, inwieweit die Beklagten als Untermieter, die ihr Recht zum Besitz vom Hauptvermieter als mittelbarem Besitzer ableiten, auf Herausgabe der Nutzungen in Anspruch genommen werden können, richtet sich hiernach nach § 991 BGB (vgl. BGH LM Nr. 10 zu §§ 987, 990, 991 BGB). Dessen Voraussetzungen liegen vor, soweit es um das Verlangen auf Nutzungsentschädigung ab 20.9.1985 geht. Mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses waren die Beklagten zum Besitz des von ihnen von der W. angemieteten Hauses nicht mehr berechtigt. Der Kläger hatte vielmehr gem. § 556 Abs. 3 BGB Anspruch auf Rückgabe der Mietsache an ihn. Daß er hierauf bei Nichtzustandekommen eines eigenen Mietvertrages auch bestehe, hat der Kläger bereits in seinem Schreiben v. 18.9.1985 deutlich gemacht. Vom Erhalt dieses Schreibens an hatten die Beklagten, wie es § 990 BGB voraussetzt, von ihrer fehlenden Besitzberechtigung auch Kenntnis erlangt. Hierfür reicht allerdings grob fahrlässige Unkenntnis nicht aus. Es genügt aber die Kenntnis der den Rechtsmangel begründenden Tatsachen, wenn sich daraus der Rechtsmangel ohne weiteres ergibt bzw. wenn ein objektiv Denkender vom Rechtsmangel überzeugt sein wird (vgl. Palandt, § 990, Anm. 1b; BGHZ 26, 256, 258). Hiervon ist auszugehen. Die Beklagten sind, wie aus Seite 2 des Schreibens des Klägers v. 18.9.1985 hervorgeht, bereits zu diesem Zeitpunkt davon unterrichtet worden, daß das Hauptmietverhältnis wegen Zahlungsverzuges der W. fristlos gekündigt worden war. Zu konkreten Zweifeln an der Kündigungsberechtigung bei Zahlungsverzug bestand kein Anlaß. Auch der Zugang des Kündigungsschreibens war durch Beifügung des das Kündigungsschreiben betreffenden Rückscheins, der den Zustellvermerk der Post und die Unterschrift des Empfängers enthielt, nachgewiesen. Bei dieser Sachlage konnte sich ein redlich und vom eigenen Vorteil nicht beeinflußt Denkender (vgl. BGH a.a.O.) der Überzeugung seiner Nichtberechtigung zum Besitze nicht entziehen.

Daß die Beklagten schon ab dem 1.9.1985 über ihre mangelnde Besitzberechtigung aufgeklärt waren, läßt sich nicht feststellen. Auch wenn die Parteien schon Anfang September über die Begründung eines eigenen Mietverhältnisses verhandelt haben sollten, wie das Schreiben der Beklagten an den Kläger v. 27.9.1985 vermuten läßt, so ist doch nicht erkennbar, daß sie zu dieser Zeit über die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger und der W. eindeutig in Kenntnis gesetzt waren. Hierzu trägt der Kläger selbst Näheres nicht vor. Aus dem genannten Schreiben ergibt sich aber, daß die Beklagten vor Abschluß des Mietvertrages mit dem Kläger etwas "Schriftliches" von ihm über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses in Händen haben wollten. Dies ist indessen erst mit der Übersend...