Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gegen den gutgläubigen Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses
Orientierungssatz
1. Wenn der Untermieter eine ihm vom Zwischenvermieter überlassene Wohnung gutgläubig besitzt, so hat der Eigentümer, ohne dem Untermieter den Besitz streitig gemacht zu haben, nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.
2. Mietzahlungen, die der Untermieter an den Zwischenvermieter geleistet hat, kann der Eigentümer von diesem herausverlangen.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht dem Kläger unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Ein Anspruch aus § 557 Abs. 1 BGB setzt voraus, daß ein Mietverhältnis bestanden hat und der Mieter die sich aus § 556 Abs. 1 BGB ergebende Rückgabepflicht nicht erfüllt hat. Derartige Entschädigungsansprüche stehen somit im Zusammenhang mit der Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses. Da zwischen dem Vermieter und dem Untermieter aber keine vertraglichen Beziehungen bestehen, kann diese Vorschrift im Verhältnis vom Vermieter zum Untermieter keine Anwendung finden (Palandt-Putzo, 44. Aufl., § 557 Anm. 2a).
Der Kläger vermag die geltend gemachte Nutzungsentschädigung auch nicht mit Erfolg auf §§ 987ff. BGB zu stützen. Ein Anspruch aus den §§ 987, 990, 991 BGB scheidet aus, da die Beklagten nicht bösgläubige Besitzer waren. Während zum Zeitpunkt des Besitzerwerbes bereits grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels des Besitzrechts den guten Glauben des Besitzers zerstört, ist bei nachträglichem Eintreten des Mangels des Besitzrechts nur bei positiver Kenntnis des Mangels von der Bösgläubigkeit des Besitzers auszugehen (BGH LM Nr. 10 zu § 987 BGB). Grob fahrlässige Unkenntnis genügt hier somit nicht. Die Kenntnis der einen Rechtsmangel begründenden Tatsachen genügt nur, wenn sich daraus ohne weiteres der Rechtsmangel ergibt. Im übrigen ist allein entscheidend, ob ein objektiv Denkender vom Rechtsmangel überzeugt sein wird. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Mit Schreiben v. 30.4.1985 hat der Kläger dem Beklagten mitgeteilt, daß er gegenüber dem Konkursverwalter der Fa. F. die fristlose Kündigung ausgesprochen und der Konkursverwalter die Kündigung zum 30.4.1985 angenommen habe. Der Kläger hat aber die Beendigung des zwischen dem Schuldner S. und der Fa. F. bestehenden Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten nicht durch Urkunden belegt. Ferner hat der Kläger die Beklagten in seinem Schreiben nicht darauf hingewiesen, daß mit der Beendigung des Mietverhältnisses auch das Recht zum Besitz gegenüber dem Wohnungseigentümer erloschen ist. Wie sich dem Schreiben der Beklagten v. 17.5.1985 entnehmen läßt, sind diese daher davon ausgegangen, weiterhin zum Besitz berechtigt zu sein. Zwar unterlagen die Beklagten insoweit einem Rechtsirrtum, als sie ihr Recht zum Besitz von dem fortbestehenden Mietverhältnis zwischen ihnen und der Fa. F. abgeleitet haben. Dieser Rechtsirrtum war jedoch für die Beklagten als rechtliche Laien nicht so offensichtlich, daß daraus der Schluß zu ziehen wäre, sie hätten sich bewußt der Kenntnis des Mangels des Besitzrechts verschlossen (BGHZ 32, 92).
Ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Mai und Juni 1985 läßt sich auch nicht aus § 988 BGB herleiten. Die Beklagten haben den Besitz an der Wohnung nicht unentgeltlich erlangt. Denn der Besitzerwerb ist auch dann entgeltlich, wenn die Sache dem Besitzer nicht vom Eigentümer, sondern von einem Dritten überlassen worden ist und deshalb der Dritte einen Zahlungsanspruch hatte (RGZ 163, 348, 360). Die Rechtsprechung setzt allerdings dem unentgeltlichen Besitzerwerb den rechtsgrundlosen Besitzerwerb gleich und erreicht so eine Haftung des Besitzers nach §§ 988, 818 Abs. 1 BGB. Mit der wirksamen Beendigung des Hauptmietverhältnisses zum 30.4.1985 hat der Kläger einen Herausgabeanspruch gemäß § 556 Abs. 3 BGB erlangt, so daß das Recht der Beklagten zum Besitz gegenüber dem Kläger zu diesem Zeitpunkt erloschen ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß der Kläger die Beklagten mit Schreiben v. 30.4.1985 aufgefordert hat, die künftig fällig werdenden Mietzahlungen auf das von ihm eingerichtete Treuhandkonto zu überweisen. In dieser Aufforderung ist das Angebot des Klägers auf Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Kläger als Vermieter und damit zum Abschluß eines neuen Mietvertrages zu sehen, wobei der Kläger sein Einverständnis mit der Besitzausübung zum Abschluß eines neuen Vertrages erklärt hat. Solange die Beklagten den von dem Kläger angebotenen Nutzungsvertrag oder Mietvertrag nicht abgeschlossen hatten, waren sie unrechtmäßige Besitzer, da der Besitz den Beklagten nur unter der Voraussetzung und in der Erwartung des abzuschließenden Nutzungsvertrages eingeräumt worden ist (BGH NJW 1977, 31, 34).
Die Gleichstellung von unentgeltlichem und rechtsgrundlosem Besitzerwerb ...
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