Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Wegfall der Mietpreisbindung bei vorzeitiger Tilgung eines Wohnungsbauförderungsdarlehens
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Es ist eine Frage des Darlehensvertrages, ob die Mietpreisbindung der mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnung nach Auslaufen des Besetzungsrechtes und nach vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung fortbesteht.
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
2. Solange das Wohnungsbesetzungsrecht noch besteht, ändert die vorzeitige Rückzahlung eines Wohnungsbauförderungsdarlehens nichts an der Mietpreisbindung (vergleiche OLG Hamm, 1986-03-14, 4 RE-Miet 2/85, WuM 1986, 169).
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Beklagten sind gemäß § 2 MHG verpflichtet, einer Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung auf 511,90 DM (Nettomiete) zuzustimmen, und zwar ab 1.9.1987.
Dem Mieterhöhungsverlangen steht nicht entgegen, daß das Mietobjekt mit Wohnungsfürsorgemitteln gebaut worden ist.
Das Besetzungsrecht ist zum 31.12.1985 ausgelaufen. Eine Mietpreisbindung unter diesem Gesichtspunkt besteht nicht mehr, vgl. auch § 87a Abs. 4 II. WoBauG.
Eine zur Zeit noch gegebene Beschränkung auf die Kostenmiete folgt nach Auffassung der Kammer auch nicht aus dem Darlehensvertrag zwischen der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW und den Klägern v. 11.6.1965, auf die sich die Beklagten ggfs. berufen könnten, da es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt. Denn das Darlehen ist - vorzeitig - zurückgezahlt worden.
Nach wohl überwiegender Meinung (vgl. OLG Hamm 4 RE-Miet 2/85 (= WM 1986, 169); Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 883 m.w.N.) ändert eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens nichts an der Mietpreisbindung, solange das Wohnungsbesetzungsrecht noch besteht.
Die vorzeitige Tilgung des Darlehens nach Wegfall des Belegungsrechts ist jedoch anders zu beurteilen.
In § 2 des Darlehensvertrages hat sich der Darlehensnehmer verpflichtet, die für öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden Mietbindungen einzuhalten. In § 4 hat er sich verpflichtet, die Wohnung "insbesondere für die Dauer des Darlehensverhältnisses nur solchen Personen zu überlassen ...". Aus alledem folgt eine enge Verknüpfung zwischen Darlehenshingabe, Belegungsrecht und Mietpreisbindung.
Die Frage, wie die Situation dann zu beurteilen ist, wenn das Belegungsrecht endet, und auch das Darlehen - vorzeitig - zurückgezahlt worden ist, ist in dem Vertrag nicht ausdrücklich geregelt.
Nach § 11 Abs. 1 ist der Schuldner berechtigt, das Darlehen "jederzeit" zurückzuzahlen. Der Schuldner kann dann nach § 11 Abs. 2 die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Belegungsrechts beantragen.
Soweit es in § 11 Abs. 2 weiter heißt, "er verpflichtet sich jedoch ... auch nach der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens keine höhere Miete als die im Mietvertrag vereinbarte tatsächlich zu zahlende Miete zu erheben, solange ...", so ist diese Bestimmung nach Auffassung der Kammer nicht einschlägig. Ein Verzicht auf die Ausübung des Belegungsrechts kommt gar nicht in Betracht. Dieses besteht nicht mehr. Der für diese über das Belegungsrecht hinaus fortbestehenden Mietpreisbindung fehlt es an dem maßgeblichen Anknüpfungspunkt, dem "Verzicht" auf ein bestehendes Belegungsrecht.
Wird dem Darlehensnehmer einerseits das Recht eingeräumt, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, ist ausdrücklich geregelt, daß für diesen Fall die Mietpreisbindung auch dann gelten soll, wenn auf das Belegungsrecht verzichtet wird, d.h. dieses noch nicht abgelaufen ist, so kann daraus eine Mietpreisbindung für den Fall, daß ein Verzicht auf das Belegungsrecht nicht in Betracht kommt, dieses nämlich bereits abgelaufen ist, nicht abgeleitet werden. Vielmehr ist der Bestimmung zu entnehmen, daß nach Ablauf des Belegungsrechts und Rückzahlung des Darlehens keine Bindungen bzgl. der Belegung und Miete der Wohnung mehr bestehen sollen.
Eine Bindung des Schuldners bis zur planmäßigen Tilgung des Darlehens ist in § 12 Abs. 3 des Vertrages geregelt. Hierbei handelt es sich aber um eine Ausnahmevorschrift für den Fall, daß der Schuldner Ursachen für eine vorzeitige Kündigung des Vertrages gesetzt hat.
Aus der engen Verknüpfung zwischen dem Darlehen, dem Belegungsrecht und der Mietpreisbindung einerseits und dem dem Schuldner eingeräumten Recht, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, andererseits, folgt nach Auffassung der Kammer, daß nach Beendigung der Darlehenspflichten und des Belegungsrechts eine Mietpreisbindung nicht mehr besteht.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch im übrigen begründet ...
Fundstellen
Dokument-Index HI1736974 |
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