Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Urteil vom 19.05.1989; Aktenzeichen 21 C 237/88) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 19.05.1989 verkündete Urteil des Amtsgericht Düsseldorf – 21 C 237/88 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Gründe
Die Berufung des Klägers ist zulässig. In der Sache selbst hat sie keinen Erfolg. Die geltend gemachte Forderung ist nicht fällig.
Der vermietende Wohnungseigentümer unterliegt bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht anderen Anforderungen als der sonstige Vermieter auch. Die Verweisung auf die Abrechnung des Verwalters kann die eigene ordnungsgemäße Abrechnung nicht ersetzen (BGH NJW 82, 573). Die Bezugnahme auf sie kann nur dann hingenommen werden, wenn sie ihrerseits den Anforderungen des § 259 BGB genügt. Das ist hier, wie die Kammer bereits in ihrem Urteil vom 06.12.1988 (Bl. 112 ff. d.A.) dargelegt hat, der Fall. Einschränkend wäre lediglich anzumerken, daß die Verwalterin der Wohnanlage die Heizkosten ausschließlich nach den ermittelten Verbrauchwerten abgerechnet hat. Das entspricht nicht § 15 des Mietvertrags, der eine teilweise Abrechnung nach der Fläche vorgibt. Der Fehler ließe sich unschwer herausrechnen.
Mit der Vorlage der Abrechnung allein ist es indessen nicht getan. Der Vermieter muß, um die Fälligkeit des Anspruchs herbeizuführen, dem Mieter die Gelegenheit geben, seine Ansätze zu überprüfen (von Brunn in: Bub/Treier, Kap. III. RN 123).
Der Schuldner ist berechtigt, bis zur Gestellung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen die Zahlung nach § 273 BGB zu verweigern (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Anm. 10 zu § 4 MHG). In Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts führt hier ausnahmsweise nicht zur Verurteilung Zug um Zug (§ 271 BGB). Sondern zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet, da die Pflicht zur Gewährung der Einsicht, in die Belege gegenüber dem Anspruch auf Ausgleich eines etwaigen Guthabens vorgreiflich ist (MK-Keller, BGB, 2. Aufl., Anm. 7 § 27; OLG Frankfurt BB 78, 323). Solange der Mieter keine Gelegenheit zur Überprüfung hatte, darf die Forderung des Vermieters nicht durch Urteil in der Höhe festgeschrieben werden.
Dem ist mit der Vorlage der Abrechnung des Verwalters nicht genügt. Diese gibt lediglich wieder, wie die Wohnungseigentümer bei der Abstimmung über die Jahresabrechnung, die auch die Einzelabrechnungen einschließt, die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt haben. Dem Beschluß kommt eine Auswirkung auf das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter nicht zu (LG Darmstadt WuM 76, 156 (zustimmend zitiert von BGH a.a.O.)). Die abweichende Auffassung von Blank, die bestandskräftige Abrechnung schreibe die Kosten auch für den Mieter fest, es genüge deshalb, diesem Einblick in die Abrechnung des Verwalters zu gewähren (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, Anm. C 276, 278), findet im Gesetz keine Stütze. Sie wird durch die dort zitierte Entscheidung des Landgerichts Köln (WuM 85, 400), nicht getragen. Auf den Mieter umgelegt werden dürfen nur die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Kosten – (§§ 4, 10 MHG) – (OLG Koblenz DWW 86, 42). Eine sichere Gewähr dafür, daß sich die Abrechnung des Verwalters der Wohnungsanlage bei den entsprechenden Positionen ausschließlich über diese Kosten verhalte, gibt es nicht. Der Mieter kann zu Recht beanspruchen, es genau zu erfahren. Dazu ist es unerläßlich, ihm die Belege, die der Abrechnung des Verwalters zugrundelegen, zugänglich zu machen, sei es, indem der vermietende Eigentümer diese seiner Abrechnung in Ablichtung beifügt, sei es dadurch, daß er mit dem Verwalter vereinbart, daß dieser auch bereit ist, dem Mieter Einblick in die Belege zu gewähren. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu besteht allerdings nicht. Der Mieter ist nicht der Vertragspartner des Verwalters.
Die sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten für die Abrechnung der Nebenkosten durch den Wohnungseigentümer werden nicht verkannt. Sie lassen sich indes nicht dadurch beheben, indem man den Mieter, was die Einsicht in die Berechnungsunterlagen anbelangt, zu einem Mieter minderer Qualität herabstuft. Er müßte, würde man die Einsicht in die Abrechnung des Verwalters genügen lassen, ohne die Möglichkeit jedweder Überprüfung einen Betrag zahlen, der oft 20 % und mehr der Jahresmiete ausmacht. Aus dem gleichen Grunde muß sich der Mieter nicht mit der bloßen Vesicherung des Vewalters begnügen, die in seiner Rechnung in Ansatz gebrachten Kosten seien belegt. Eine entsprechende Zeugenaussage kann die Vorlage der Belege nicht ersetzen. Die Kammer sieht deshalb keinen Anlaß, dem Beweisangebot im Schriftsatz des Klägers vom 18.12.1989 nachzugehen. Erst recht geht es nicht an, von dem Zeugen den Inhalt der Belege zu erfragen. Das liefe auf unzulässige Ausforschung hinaus. Vielmehr ist es Sache des vermietenden Eigentümers, den geschilderten Schwierigkeiten zu begegnen. Er kann, ist der Verwalter der Wohnanlage nicht bereit, auch dem Mieter Einsich...