Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Übertragung von Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung durch Verwalter
Tenor
Der Beschluß des Amtsgerichts Niebüll vom 25. August 1997 wird aufgeheben.
Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Amtsgericht Niebüll zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 100,000.– DM festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu 1.) und 2.) sind die Wohnungseigentümer der Ablage M-Str in W, die durch Teilungserklärung vom 2. September 1967 geschaffen worden ist. Die Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1993 bestellte die Beteiligte zu 3.) zunächst für zwei Jahre, beginnend am 1. Januar 1994, zur neuen Verwalterin. Die Bestellung wurde auf der Eigentümerversammlung vom 22. April 1995 um 5 Jahre verlängert. In § 4 des Verwaltervertrages vom 12. Juni/4. Juli 1995 ist folgendes geregelt:
„Für das Verhältnis des Verwalters zu der Gemeinschaft gilt im übrigen § 675 BGB (Geschäftsbesorgungsvertrag). Die Rechte der Gemeinschaft dem Verwalter gegenüber können nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Der Verwalter unterliegt nicht der Einzelanweisung durch den Eigentümer und ist berechtigt, seine Aufgaben und Pflichten durch einen Beauftragten wahrnehmen zu lassen.”
Zur inneren Struktur der Beteiligten zu 3.) haben sich folgende Feststellungen treffen lassen:
Sie besitzt mit Herrn G einen alleinigen Geschäftsführer. Sie betreut insgesamt etwa 8.500 Wohnungen, davon ungefähr 2.500 Eigentumswohnungen und im übrigen Mietwohnungen. Die Eigentumswohnungen verteilen sich auf etwa 130 Wohnungseigentumsanlagen. Die GmbH ist in drei Abteilungen gegliedert, nämlich die Bereiche Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Buchhaltung. Leiter der Abteilung für Eigentumswohnungen ist Herr Z ein Volljurist, der seit 20 Jahren bei der Beteiligten zu 3.) beschäftigt ist. Ihm stehen zwei Sachbearbeiter zur Seite, der eine gelernter Verwaltungswirt, der andere Techniker. Herr Z betreut die Wohnungseigentumsanlagen und nimmt im Rahmen dieser Tätigkeit alle Verwaltungsaufgaben wahr.
Die Wohnungseigentümer wurden mit Schreiben vom 25. Februar 1997, das Herr Haag unterzeichnet hatte, zur Eigentümerversammlung am 15. März 1997 geladen. Diese Versammlung leitete Herr Z. Es wurden u. a. folgende Beschlüsse gefaßt:
Zu TOP 3:
Die Jahresabrechnungen 1996 werden genehmigt. Der Hausverwaltung wird Entlastung erteilt.
Zu TOP 4:
Eine Zufahrt zum Parkdeck von der … her soll geplant und öffentlich-rechtlich geprüft werden. Für den Fall, daß eine Ablehnung erfolgt, soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung beauftragt werden.
Zu TOP 7:
Das Flachdach über dem Hotel … soll wie zuvor beschrieben bei einem Kostenvolumen von ca. 200.000,00 DM erneuert werden. Bis Kosten werden den Reparaturrücklagen entnommen.
sowie:
Der Architekt A wird beauftragt, die Erneuerung des Daches über dem Hauptgebäude wie zuvor beschrieben zu prüfen und zu planen. Die Kosten in Höhe von ca. 200.000,00 DM werden im Wege einer Sonderumlage erhoben, welche zum 01. September 1997 zur Zahlung fällig wird.
Die Beteiligte zu 1.) hat diese Beschlüsse mit vorliegende Verfahren angefochten, den Beschluß zu TOP 3 jedoch nur bezüglich folgender Positionen der Jahresabrechnung:
Reparaturen im Haus |
DM |
21.892,65 |
Umlage von Reparatur-Rücklagen |
DM |
50.000,00 |
Rechtsanwaltskosten |
DM |
9.704,85 |
Rechtsanwaltskosten o.WE in 89 |
DM |
11.658,24 |
Anwalts- u. Gerichtskosten o.WE 57, 78, 90 |
DM |
21.067,65 |
Anwalts- u. Gerichtskosten o.WE 31 |
DM |
5.359,50 |
Anwalts- u. Gerichtskosten o.WE 95 |
DM |
5.384,75 |
Gerichtskosten |
DM |
92,50 |
Sonstige Verwaltungskosten |
DM |
4.457,93 |
VVW Ford. + Durchgangskto. Leu |
DM |
13.729,70 |
Die Beteiligte zu 1.) hat diese Positionen als nicht belegt, nicht nachvollziehbar und nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend beanstandet. Zu Top 4 sei nach ihrer Ansicht unwirksamerweise eine bauliche Veränderung beschlossen worden. Der erste zu Top 7 gefaßte Beschluß kranke daran, daß in dem Einladungsschreiben ein Kostenvolumen von nur 150.000,00 DM mitgeteilt gewesen sei. Eine weitere Beschlußfassung zu Top 7 sei in dem Einladungsschreiben gar nicht angekündigt gewesen. Im übrigen litten alle Beschlüsse darunter, daß mit Herrn Z nicht, wie es das Gesetz erfordere, der Verwalter zur Versammlung der Wohnungseigentümer eingeladen und die Versammlung geleitet habe. Eine Übertragung nur dieser Aufgaben bzw. der gesamten Verwaltungstätigkeit auf Herrn Z als Angestellten der Beteiligten zu 3.) sei nicht zulässig.
Die Beteiligte zu 1.) hat beantragt,
die genannten Beschlüsse im angefochtenen Umfange aufzuheben.
Die Beteiligten zu 2.) und 3.) haben beantragt,
den Anfechtungsantrag zurückzuweisen.
Das Amtsgericht ist der Beteiligten zu 1.) gefolgt und hat die Beschlüsse, soweit angefochten, aufgeheben, und zwar allein schon aus den formalen Gründen nicht ordnungsgemäßer Einladung und Versammlungsleitung. Mit dem zwischen den Beteiligten ebenfalls umstrittenen sachlichen Inhal...
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