LG Frankfurt am Main Beschluss vom 15.06.1988 - 2/9 T 207/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz für unberechtigte Versagung der Veräußerungszustimmung

Leitsatz (amtlich)

Veranlaßt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter, einem der Wohnungseigentümer die erforderliche Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung zu versagen, ohne daß ein wichtiger Grund vorliegt, und tritt deshalb der Erwerber vom Vertrag zurück, so hat die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer die von ihm gezahlten Notarkosten zu ersetzen.

Orientierungssatz

Zu Leitsatz 1: so auch OLG Karlsruhe, 1983-02-09, 4 W 97/82, OLGZ 1985, 133.

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Den Antragsgegnern wird aufgegeben, als Gesamtschuldner an den Antragsteller 1.313,28 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 22.12.1987 zu zahlen. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten beider Instanzen zu tragen.

Beschwerdewert: 1.313,28 DM.

Gründe

Die Antragsgegner sind Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage S straße 37a in Bad Homburg v.d. Höhe. Der Antragsteller, der zu Beginn des Verfahrens noch Wohnungseigentümer war, hat sein Wohnungseigentum inzwischen veräußert. Er verlangt von den Antragsgegnern Erstattung der Notarkosten, die er für die Beurkundung eines Vertrages vom 2.11.1987 (UR Nr. 392/87 des Notars U Sch) gezahlt hat. Gegenstand des Vertrages war die Veräußerung seines Wohnungseigentums an die Steuerberaterin U L. Die Verwalterin verweigerte die nach § 6 (1) Satz 2 der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung, nachdem die Antragsgegner in einem als Beschluß bezeichneten Schreiben vom 25.11.1987 die Zustimmung zu der Veräußerung abgelehnt hatten. Unter dem 7.12.1987 teilte Frau L dem Antragsteller mit, sie trete von dem Kaufvertrag zurück, da ihre Zeitplanung es nicht gestatte, eine gerichtliche Ersetzung der Zustimmungserklärung abzuwarten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Darstellung des Sach- und Streitstandes in dem angefochtenen Beschluß Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dem Antragsteller sei nach seinem eigenen Vortrag bislang kein Schaden entstanden. Da nach § 10 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages Frau L verpflichtet sei, die Kosten der Beurkundung zu tragen, habe sich der Antragsteller zunächst an sie zu wenden, um einen Ausgleich seiner Kosten zu erlangen. Zudem sei das Verhalten der Antragsgegner nicht adäquat kausal für das Scheitern des Veräußerungsgeschäftes gewesen. Denn Frau L sei nicht berechtigt gewesen, sogleich von dem Vertrag zurückzutreten.

Gegen diese rechtliche Einschätzung wendet sich der Antragsteller mit seiner Beschwerde. Frau L sei wirksam von dem Vertrag zurückgetreten; Ausgleichsansprüche gegen sie stünden dem Antragsteller nicht zu.

Der Antragsteller beantragt,

den angefochtenen Beschluß aufzuheben und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Antragsteller DM 1.313,28 nebst 4 % Zinsen seit dem 22.12.1987 zu zahlen.

Die Antragsgegner beantragen,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigen den angefochtenen Beschluß und fügen hinzu, eine Anspruchsgrundlage für das Begehren des Antragstellers sei nicht ersichtlich.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§ 45 I WEG) und hat auch i der Sache Erfolg. Die Antragsgegner haben dem Antragsteller die aufgewendeten Notarkosten zu erstatten. Sie haben durch ihr Schreiben vom 25.11.1987 die Verwalterin zur Verweigerung der Zustimmung veranlaßt, die Veräußerung des Wohnungseigentums an Frau L damit vereitelt und dem Antragsteller einen Schaden in Höhe der Antragsforderung zugefügt.

Durch ihr Verhalten haben die Antragsgegner ihre Verpflichtungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer verletzt. Dem liegt ein gesetzliches Schuldverhältnis unter den Wohnungseigentümern zugrunde, aus dem sich besondere Schutz- und Treuepflichten zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern ergeben (OLG Karlsruhe - 9.2.1983 - OLGZ 1985, 133 (137)). Werden diese Pflichten durch einzelne Wohnungseigentümer verletzt, so schulden sie dem betroffenen Wohnungseigentümer Ersatz des dadurch gegebenenfalls entstandenen Schadens (OLG Karlsruhe a.a.O. S. 138).

Nach § 6 (3) der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum durch Beschluß mit qualifizierter Mehrheit ersetzen. Sie sind hierzu gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, wenn die Voraussetzungen für eine Versagung der Zustimmung nicht vorliegen (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O., S. 138). Stellt der Verwalter die Frage der Zustimmung zur Beschlußfassung, bevor er eine eigene Entscheidung getroffen hat - was ihm nicht verwehrt ist (vgl. BayObLGZ 1980, 29, 35) - so haben die Wohnungseigentümer, wenn kein Versagungsgrund besteht, bereits zu diesem Zeitpunkt die Zustimmung zu erteilen. Nun ist es im vorliegenden Fall zu einem solchen Verfahren allerdings nicht gekommen. Die Verwalterin hat die ursprünglich geplante Eigentümerversammlung aufgrund des Schreibens vom 25.11.1987 abgesetzt. Der schriftliche "Beschluß" ...