Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen
Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 62 UR 101/82) |
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 32/83) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird im Kostenpunkt aufgehoben.
Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Verfahren der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde trägt der Antragsteller. Aussergerichtliche Kosten werden in beiden Verfahren nicht erstattet.
Wert: 14.700,– DM.
Gründe
Wegen des Sachverhalts wird auf dessen ausführliche Darstellung in den Gründen des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.
Die zulässige weitere Beschwerde hat in der Hauptsache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss ist im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Bei den von dem Antragsteller geplanten Massnahmen handelt es sich um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, dienach dem Gesetz nur mit der Zustimmung aller benachteiligten Wohnungseigentümer durchgeführt werden dürfen (§ 22 I 1, 2 WEG). Als Nachteil gilt auch eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des optischen Gesamteindruckes der Wohnanlage (vgl. BGH NJW 79, 817; OLG Frankfurt OLGZ 80, 81; Rpfleger 83, 64).
Im vorliegenden Fall ist diese gesetzliche Regelung aber, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, durch § 5 Nr. 10 der Teilungserklärung zulässigerweise (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 81, 313) dahingehend abbedungen worden, dass anstelle der benachteiligten Wohnungseigentümer der Verwalter einer baulichen Veränderung schriftlich zustimmen muss. Im Hinblick auf das Sondernutzungsrecht des Antragstellers an der Dachterrasse ist die Zustimmung der Verwalterin nicht etwa deshalb erforderlich, weil auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung eingewirkt würde, sondern weil durch die Pläne des Antragstellers die äussere Gestaltung des Gebäudes verändert würde (§ 5 Nr. 10 der Teilungserklärung); das ist nicht gleichbedeutend mit der Veränderung des optischen Gesamteindruckes als Nachteil i. S. des § 22 I 2 WEG.
Soweit es danach auf die Zustimmung der Verwalterin ankommt, ist der Senat mit dem Landgericht der Auffassung, dass es aufgrund der Ermächtigung in der Teilungserklärung in den Ermessensspielraum der Verwalterin fällt, ob sie über die Zustimmung zur baulichen Veränderung allein entscheidet oder diese – wie hier (vgl. das Schreiben vom 16.3.1982) – von einem zustimmenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer (vgl. auch Bay ObLG Rpfleger 74, 316) abhängig macht, der hier nicht zustandegekommen ist.
Die auf der Vertragsfreiheit der Wohnungseigentümer beruhende abweichende Regelung baulicher Veränderungen in der Teilungserklärung bringt es mit sich, dass die Verwalterzustimmung und die hierzu eingeholte Entschliessung der Wohnungseigentümer nicht mehr an § 22 I WEG und seinen Voraussetzungen gemessen werden muss, ebenso wie es beispielsweise auf die Zustimmung aller tatsächlich benachteiligter Wohnungseigentümer nicht mehr ankommt, wenn nach der Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen mit qualifizierter Mehrheit aller, also auch der nicht benachteiligten Wohnungseigentümer beschlossen werden können (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 81, 313). Massgebend bleibt vielmehr, ob die Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter ermessensfehlerhaft oder rechtsmissbräuchlich ist oder eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Dies ist im Hinblick darauf, dass durch die von dem Antragsteller geplanten Massnahmen das gemeinschaftliche Eigentum nicht unerheblich verändert würde (§ 5 Nr. 10 TE) und dass die Beschlussfassung einer Mehrheit der Wohnungseigentümer vorliegt, die sich nicht erkennbar von sachfremden Motiven hat leiten lassen, nicht der Fall. Danach kann es dahingestellt bleiben, ob zu 1. auch die die Genehmigung versagenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 24.5.1982 überhaupt anfechtbar sind (vgl. dazu OLG Frankfurt OLGZ 80, 418); denn die unabhängig von § 22 II WEG gefassten Beschlüsse sind inhaltlich nicht zu beanstanden. Auch kommt es – und dies hat das Landgericht übersehen – nur darauf an, ob die äussere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, nicht aber darauf, ob der optische Gesamteindruck der Anlage so verändert worden ist, dass dies als Nachteil im Sinne des § 22 I 2 WEG zu werten wäre. Damit bedurfte es insoweit auch keiner Ortsbesichtigung.
Weil es wegen der baulichen Veränderungen auf die Verwalterzustimmung ankam, hätte der Antragsteller in den Tatsacheninstanzen seine Gestattungsanträge 2. und 3. gegen die Verwalterin richten müssen (§ 43 I 2 WEG). Der Senat hat dies richtig gestellt und deswegen das Rubrum insoweit ergänzt. Das ist unbedenklich, weil auch das Landgericht über die Zustimmung „sei es der Verwalterin, sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft” befinden wollte und befunden hat. Der Senat ist der Auffassung, dass es dann bei dem Grundsatz zu verbleiben hat, dass jeder Beteiligte seine ausserger...