Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Urteil vom 23.10.1996; Aktenzeichen 33 C 2587/96-28) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 23.10.1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 33 C 2587/96-28) wie folgt abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung des Mietzinses für die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause Rohrbachstraße 58, 60389 Frankfurt, von bislang 490,– DM auf 576,96 DM netto monatlich ab dem 01.06.1996 zuzustimmen.
Im übrigen werden die Berufung zurück- und die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 12 %, der Beklagte 88 %.
Gründe
Der Beklagte wohnt aufgrund eines Mietvertrages von 1986 im Hause Rohrbachstraße 56–58, das die Kläger später zu Eigentum erworben haben. Im Jahre 1993 wurden in diesem Anwesen umfangreiche Umbauarbeiten vorgenommen. Dabei wurde die vom Beklagten innegehaltene Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 80 qm, für die er 462,– DM Nettomiete zahlte, in eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 49,78 qm umgebaut. Die Parteien einigten sich im Jahre 1993 dahingehend, daß der Beklagte für die neue Wohnung eine Miete von 490,– DM netto zahlt. Mit Schreiben vom 19.03.1996 begehrten die Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 588,– DM monatlich netto.
Im angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage voll stattgegeben.
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß begründet. Er ist der Auffassung, daß aufgrund der Festschreibung des Mietvertrages auf 10 Jahre der Mietzins während dieser Laufzeit ebenfalls nicht erhöht werden dürfe. Ferner müsse vom gefundenen Quadratmeterwert 10 % Abschlag wegen Verkehrslärms gemacht werden. Schließlich rügt er, daß die Kappungsgrenze fehlerhaft berechnet sei.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie sind der Auffassung, daß die Mieterhöhung durch die Festschreibung der Mietzeit nicht ausgeschlossen sei. Sie halten den Verkehr in der Rohrbachstraße für innenstadttypisch und meinen, die Kappungsgrenze sei vom Betrag von 490,– DM zu berechnen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze verwiesen.
Die Berufung ist nur zum geringen Teil begründet.
Erfolg hat der Beklagte mit der Berufung insoweit, als er eine fehlerhafte Berechnung der Kappungsgrenze rügt.
Für die Kappungsgrenze ist hier von dem Quadratmetermietzins für die alte Wohnung auszugehen. Denn als Stichtagsmiete ist der Mietzins zu nehmen, der, zurückgerechnet von der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, vor drei Jahren zu zahlen war. Dies ergibt hier bei einer Nettomiete von 462,– DM und einer Wohnungsgröße von 80 qm einen Quadratmetermietzins von 5,78 DM.
Entgegen der Auffassung der Kläger ist nicht der Mietzins von 490,– DM zugrundezulegen. Denn dieser Mietzins beruht darauf, daß der Beklagte in eine modernisierte Wohnung eingezogen ist. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben jedoch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein formelles Mieterhöhungsverfahren durchgeführt worden ist oder ob sich die Parteien unter Zugrundelegung der materiellen Voraussetzungen für eine Modernisierunsgerhöhung außerhalb eines Verfahrens auf eine höhere Miete geeinigt haben. Die Ausgangsmiete von 5,78 DM ist also der Berechnung der Kappungsgrenze zugrundezulegen, was bei einem Prozentsatz von 30 eine höchstzulässige Quadratmetermiete von 7,54 DM ergibt. Der Prozentsatz von 30 konnte zugrundegelegt werden, ohne daß über die Einordnung des Bauwerks in eine bestimmte Altersklasse entschieden werden mußte. Denn die Miete von 5,78 DM liegt unter den Grenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 b (bei Annahme eines Altbaus), so daß jedenfalls 30 % zugrundezulegen sind.
Auf diese Quadratmetermiete von 7,52 DM ist noch der Modernisierungszuschlag aufzuschlagen. Die Quadratmetermiete für die neue Wohnung betrug nach Modernisierung 9,85 DM, so daß aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Quadratmetermietzins (5,78 DM) und dem Quadratmetermietzins nach Modernisierung (9,85 DM) der Modernisierungszuschlag pro Quadratmeter zu errechnen ist, mithin 4,07 DM. Die Differenz berechnet sich allerdings nicht nach der Quadratmeterzahl der Großwohnung, sondern nur nach der modernisierten kleineren Wohnung. Zusammen ergibt dies einen zulässigen Quadratmetermietzins von 11,59 DM, multipliziert mit der Quadratmeterfläche von 49,78, mithin eine zulässige Mieterhöhung auf 576,96 DM.
Im übrigen ist die Berufung unbegründet.
Ein weiterer Abschlag von 10 % wegen Verkehrslärms ist hier nicht zu machen. Bei der Rohrbachstraße handelt es sich insoweit nicht um eine überproportional verkehrsbelastete Straße, sondern um eine typische Innenstadtlage mit dem für eine Innenstadt charakteristischen Verkehrslärm.
Schließlich trifft es auch nicht zu, daß durch die Festschreibung der...