LG Frankfurt am Main Urteil vom 04.06.1996 - 2/11 S 44/96 2-11 S 44/96

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die aufgrund eines Hausmeisterdienstvertrages an ein Hausbetreuungsunternehmen geleisteten angemessenen Vergütungen kann der Vermieter nur insoweit als Betriebskosten im Mietverhältnis abrechnen, als sie dort zulässigerweise vereinbarte Hausmeisterdienstleistungen betreffen.

Tatbestand

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klägerin war vom 1. 11. 1990 bis zum 31. 3. 1995 Mieterin einer Zweizimmerwohnung der Beklagten. Sie begehrt Auszahlung des Betrags der Kautionsbürgschaft, die die Beklagte wegen Forderungen auf Nebenkostenrückstände und Restmiete in Anspruch genommen hatte. Wegen des überschießenden Betrages hat die Beklagte Widerklage in Höhe von 1225,69 DM erhoben.

Das AG Frankfurt/M. hat eine Nebenkostenschuld für die Jahre 1990 bis 1993 in Höhe von 4607,42 DM errechnet, die Kaution von 4377,- DM abgezogen, der Widerklage in Höhe von 230,42 DM stattgegeben und Klage sowie weitergehende Widerklage abgewiesen.

Mit ihrer Berufung wendet sich die Klägerin nur noch gegen die überhöhten Hausmeisterkosten und weist auf die erheblich niedrigeren Durchschnittskosten nach der Mietwerttabelle hin.

Die Beklagte hält die Hausmeisterkosten für angemessen und hat auf die eingeholten Angebote anderer Hausmeisterfirmen verwiesen, die nicht niedriger ausgefallen seien.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist begründet. Die Klägerin hat nicht für die Kosten der von der Beklagten eingeschalteten Hausmeisterfirma einzustehen, sondern nur für die Kosten, die üblicherweise für einen Hausmeister anfallen. Insofern kann auf die Durchschnittswerte in den Mietwerttabellen zurückgegriffen werden. Es soll nicht in Abrede gestellt werden, daß die Vergütung für die nach dem Leistungsverzeichnis geschuldeten Aufgaben der Hausbetreuung S.-GmbH angemessen ist. Nur ergibt sich aus dem 12seitigen Leistungsverzeichnis, daß die Firma mit Aufgaben betraut ist, die über die üblichen Hausmeisterleistungen, wie z. B. Treppeputzen, Glühbirneauswechseln u.a., hinausgehen und nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Aus Nr.14 der Anl.3 zu §27 II. BV folgt, daß die Arbeiten des Hausmeisters, die sich auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung beziehen, nicht umlegbar sind. Dasselbe gilt für Wartungen, da die Abrechnungen der Beklagten eine gesonderte Position "diverse Wartungen" aufweisen. Der Hausmeisterdienstvertrag enthält eine umfassende Betreuung des Anwesens im Interesse der Eigentümer. Die auf die Mieter umlegbaren Leistungen machen nur einen Bruchteil aus.

Die der Klägerin in den Jahren 1990 bis 1993 in Rechnung gestellten Hausmeisterkosten belaufen sich auf 5055,37 DM. Nach den Mietwerttabellen 1990 und 1992 beliefen sich die durchschnittlichen Hausmeisterkosten auf 0,37 und 0,42 DM/m2. Die Klägerin hält einen Betrag von 0,52 DM/m2 für angemessen, so daß dieser zugrundegelegt wird. Ausgehend von einer Wohnungsgröße von 75,76 m2 ergibt sich ein angemessener Durchschnittsbetrag von 39,40 DM im Monat, für 2 Monate im Jahr 1990 78,80 DM und für 36 Monate in den Jahren 1991 bis 1993 1418,40 DM, insgesamt also 1497,20 DM. Die Abrechnungen waren um 3558,17 DM überhöht. Zieht man diesen Betrag von der vom AG errechneten Nebenkostenschuld von 4607,42 DM ab, bleibt eine Schuld von 1049,25 DM. Verrechnet man diese mit der Kaution von 4377,- DM, steht der Klägerin noch eine Forderung von 3327,75 DM zu.

Fundstellen

Dokument-Index HI1760341