Leitsatz (amtlich)
1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.
2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.
Verfahrensgang
AG Friedberg (Hessen) (Urteil vom 31.05.2017; Aktenzeichen 2 C 1976/16 (23)) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Friedberg (Hessen) vom 31.05.2017, Az. 2 C 1076/16 (23), unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung abgeändert und zur Klarstellung insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.09.2016 zu Top 10 und 11 werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz und des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil und das angefochtene Urteil – im Umfang der Berufungszurückweisung – sind vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt es vorbehalten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert wird für die erste und für die zweite Instanz auf 208.505,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …
Mit Schreiben vom 18.08.2016 wurden die Eigentümer zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 06.09.2016 geladen. Es wurde zugleich darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentümerversammlung am 08.09.2017 fortgesetzt werde, sollte die Versammlung am 06.09.2016 nicht bis 22:00 Uhr beendet sein.
Die Wohnungseigentümerversammlung am 06.09.2016 wurde dann gegen 21:40 Uhr auf den 08.09.2016 vertagt. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.09.2017 fassten die Eigentümer eine Vielzahl von Beschlüssen, u.a. auch die streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 10, 11 und 14.
Zu Top 10 fassten die Eigentümer einen Beschluss hinsichtlich des „Budgets und Vergabe” von Baumaßnahmen betreffend den Austausch von Wasserleitungen. Gegenstand der Beschlussfassung zu TOP 11 war eine „Option zur Mitfinanzierung” von Sanierungsmaßnahmen des Leitungssystems im Sondereigentum. Zu TOP 14 beschlossen die Eigentümer eine „Haftungsfreistellung” des Verwaltungsbeirates.
Bevor es zu einer Abstimmung in der Versammlung vom 08.09.2016 kam, wollte der Kläger zu 1) eine Frage stellen. Dies wurde ihm nicht ermöglicht. Ein weiterer Eigentümer stellte den Beschlussantrag, die Debatte zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Dieser Antrag wurde angenommen. Der Kläger zu 1) stellte sodann einen Beschlussantrag, der darauf zielte, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Darauf folgte dann die Beschlussfassung.
Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dem Kläger zu 1) sei in der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.09.2016 sein Rederecht unrechtmäßig entzogen worden.
Die Kläger haben die Ansicht vertreten, zur Wohnungseigentümerversammlung am 08.09.2016 sei nicht ordnungsgemäß geladen worden. Die Versammlung am 06.09.2016 sei entgegen der Ladung schon vor 22:00 Uhr beendet worden.
Die streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 10 und 11 seien wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig, zumindest aber anfechtbar. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirates angesichts des erheblichen Volumens der beschlossenen Sanierungsarbeiten, über die der Verwaltungsbeirat mitentschieden habe, kein Anlass.
…
Das Amtsgericht (ZWE 2018, 138) hat die Klage abgewiesen. Die Beschlüsse seien weder nichtig noch widersprächen sie ordnungsmäßiger Verwaltung.
…
Mit der Berufung verfolgen die Kläger unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag ihr Begehren weiter.
…
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung der Kläger hat weit überwiegend Erfolg.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind die Beschlüsse zu TOP 10 und 11 für ungültig zu erklären.
Allerdings teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts hinsichtlich der Vertagung der Versammlung. Insofern kann auf die Ausführungen des Amtsgerichtes verwiesen werden. Es ist schon nicht ersichtlich, inwiefern ein Mangel, sollte überhaupt ein solcher vorliegen, eine Auswirkung auf das Beschlussergebnis gehabt haben könnte. Dies ist jedoch bei einem formellen Beschlussmangel, unabhängig von der Frage, welche Anforderungen insoweit an die Darlegung zu stellen sind, zu fordern (vgl. zum Streitstand nur Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 23 Rn. 93 ff.). Es war für jeden Eigentümer erkennbar, auch solche die in der Versammlung vom 06.09.2016 nicht anwesend waren, dass unter Umständen eine Fortsetzung der Versammlung am 08.09.2016 stattfinden könnte. Sie hatten insofern die Möglichkeit sich noch vor dem angesetzten Termin am 08.09.2016 darüber zu informieren, ob die zweite Versammlung tatsächlich stattfindet. Es bestand kein Teilnahmehindernis. Eine Kausalität in diesem Sinne kann ausgeschlosse...