Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Urteil vom 27.03.2003; Aktenzeichen 33 C 1043/02-26) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 27.3.2003 (AZ 33 C 1043/02-26) wird auf seine Kosten, zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Die Parteien streiten um einen Vorschuss für Schönheitsreparaturen.
Die Beklagte schloss 1979 als Mieterin einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung in der … in … ab, in dem auf Vermieterseite 1989 der Kläger als Nießbraucher eingetreten ist. Zum. Mietvertragsabschluss wurde der Mustermiervertrag des … verwendet. Unter § 16 Nr. 4 findet sich dort hinsichtlich der Schönheitsreparaturen folgende Regelung: „Der Mieter ist ihbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (….) in den Meträurnen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. … Die Zeitfolge betragt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.”
Der Kläger behauptet, die Wohnung sei übermäßig abgewohnt, die Beklagte habe keinerlei Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn durchgeführt. Die vorzunehmenden. Arbeiten würden gemäß Kostenvoranschlag der Fa. Koch einen Umfang von Eur. 4.825,16 ausmachen. Insoweit sei die Beklagte unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert worden. Er meint, selbst im Fall zu kurzer Fristenregelung bleibe die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dem Grunde nach bestehen. Er hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Eur. 4.825,16 nebst 5% Jahreszinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 4.7.2001 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie meint, die Klausel in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages stelle sich als unangemessene Benachteiligung dar und sei unwirksam.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Fristenbemessung für Küche, Bad und Toilette sei zu kurz und führe insgesamt zur Unwirksamkeit der nicht teilbaren Klausel wegen unangemessener Benachteiligung.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der sein erstinstanzliches Vorbringen vertieft und meint, die Fristenregelung sei hier nicht als starre Fälligkeitsregelung zu verstehen, sondern allein als Erfahrungswert für die Notwendigkeit der Durchführung, von Renovierungsarbeiten. Es obliege dem Vermieter, die Erforderlichkeit nachzuweisen.
Erbeantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger Eur. 4.825,16 als Vorschuss für die Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Beklagten im 2. OG links im Hinterhaus … in … zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verweist vollumfänglich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Ergänzend wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses seitens der Beklagten zur Sicherung – nach Auszug – notwendiger Schönheitsreparaturen, da die Beklagte nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Die vertragliche Regelung in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages, in welcher die Beklagte zu Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll, ist unwirksam. Die Regelung ist Bestandteil des Mustermietvertrages des Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. und damit als Formularklausel am Maßstab der §§ 305 BGB zu messen. Als solche stellt sie eine unwirksame unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar und verstößt zudem gegen § 309 Abs. 1 Nr. 5 BGB analog.
Grundsätzlich ist die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen zulässig. Dies wird insbesondere für die im Mustermietvertrag von 1976 enthaltene Klausel bejaht, wonach die Schönheitsreparaturen nach „Erforderlichkeit, im allgemeinen” nach bestimmten Fristen (drei Jahre für Küche, Bad, WC) durchzuführen sind (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 538 Rd. 163). Hiervon weicht die vorliegende Klausel ab. Gemäß § 16 Nr. 4 des Mietvertrages sind Schönheitsreparaturen „in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitenfolge fachgerecht auszuführen”. Für Küche, Bad und Toilette gilt eine Frist von zwei Jahren, für den Rest von fünf Jahren. Damit ist zum einen eine kürzere Frist für den Bereich Küche, Bad und WC vereinbart worden, zum anderen sind die Arbeiten „mindestens” nach Ablauf der genannten Fristen auszuführen und nicht „im allgemeinen” danach fällig. Jedenfalls die Kumulation dieser beiden sich zum Nachteil des Mieters auswirkenden Abweichungen fuhrt nach Ansicht der Kammer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel...