Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Urteil vom 04.04.2001; Aktenzeichen 301 C 6218/2000) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main, Abteilung Höchst, vom 4.4.2001, 301 C 6218/2000, wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Gründe
Der Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages vom 1.12.1993 eine Wohnung in einem neu erstellten Gebäude; die Mieten sind preisgebunden. Mit Schreiben vom 15. Februar 2000 belastete die Klägerin den Beklagten mit Nachzahlungsbeträgen für die Grundsteuer für die Jahre 1995 bis 1998 um. Sie selbst hatte die entsprechenden Grundsteuerbescheide Ende des Jahres 1999 bzw. Anfang des Jahres 2000 erhalten.
Im angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben.
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß begründet.
Er ist der Auffassung, dass nach so langer Zeit eine Nachbelastung nicht erfolgen dürfe, dass die Nachbelastung nicht ordnungsgemäß berechnet sei und gegen den Gleichheitsgrundsatz im Verhältnis zum preisfreien Wohnraum verstoße. Außerdem bestreitet er, dass die angeforderten Grundsteuerbeträge gezahlt worden seien.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt im wesentlichen die Ausführungen im angefochtenen Urteil.
Die Parteien sind auf die Problematik einer Verwirkung der Nachforderung vom Gericht hingewiesen worden. Sie haben dazu Stellung genommen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze sowie auf den Inhalt des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Berufung ist nicht begründet.
Der Beklagte ist gemäß § 20 Abs. 4 i.V.m. § 4 Abs. 8 NMV zur Zahlung der nachgeforderten Grundsteuerbeträge verpflichtet.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Grundsteuernachbelastung ordnungsgemäß berechnet worden. Denn hierfür ist keine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich. Denn § 20 Abs. 4 NMV weist lediglich darauf hin, dass § 4 Abs. 8 NMV für die rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten entsprechend anzuwenden ist. Da die Betriebskosten seit dem Jahre 1984 auch im preisgebundenen Wohnraum nicht mehr in der Miete enthalten sein dürfen, bedarf es für deren Neuberechnung keiner Wirtschaftlichkeitsberechnung, die sich nur auf die Festsetzung der Kostenmiete bezieht. Deshalb braucht auf die Einwände des Beklagten gegen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht eingegangen zu werden.
Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, betreffen die der Nachbelastung zugrundeliegenden Grundsteuerbescheide auch das Haus Nr. 124, in dem der Beklagte wohnt. Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Bescheinigung der Steuerbehörde (Blatt 88 der Akten). Die Steuerbehörde hat auch bescheinigt, daß die entsprechenden Nachforderungsbeträge von der Klägerin gezahlt worden sind; es entspricht auch der allgemeinen Erfahrung, daß festgesetzte Steuerschulden entweder bezahlt oder von der Steuerbehörde zwangsweise beigetrieben werden.
Aus dem Bescheid über die Festsetzung der Grundbesitzabgaben ergibt sich ferner, dass die Grundsteuer einheitlich für die Grundstücke festgesetzt worden ist, sodass eine Trennung zwischen Gewerbe- und Wohngebäuden nicht erforderlich ist. Eine solche wäre nur dann notwendig, wenn wegen der unterschiedlichen Nutzungsart unterschiedliche Grundsteuerbeträge angefordert worden wären, was hier aber nicht der Fall ist.
Auf die von dem Beklagten problematisierte Frage einer Ungleichbehandlung der Mieter von preisgebundenen Wohnraum gegen über denen von preisfreien Wohnraum hinsichtlich der Rückbelastung mit Nebenkosten, insbesondere der Grundsteuer, braucht nicht weiter eingegangen zu werden, da sich bereits das amtsgerichtliche Urteil eingehend mit dieser Frage auseinandergesetzt hat und der Beklagte in der Berufung keine neuen Argumente gebracht hat. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Miete im preisfreien Wohnraum frei festgesetzt werden kann entsprechend den Marktbedingungen, während eine Mietfestsetzung im preisgebundenen Wohnraum einer detaillierten Regelung unterliegt, sodass der vom Beklagten gerügte Unterschied hinsichtlich der Nachbelastung hiermit gerechtfertigt wird. Deshalb bedarf es auch nicht der Einholung eines Rechtsentscheids.
Schließlich ist die Geltendmachung der Nachbelastung mit den Grundsteuer Beträge auch nicht verwirkt.
Eine Verwirkung könnte im vorliegenden Fall auf zwei Gesichtspunkte gestützt werde, einmal die Zeitspanne, für die eine Nachbelastung geltendgemacht wird, zum anderen der nicht erfolgte Vorbehalt hinsichtlich einer möglichen Nachforderung bei vorangegangenen Nebenkostenabrechnungen.
Beide Gesichtspunkte fuhren hier nicht zu einem Ausschluss der Nachforderung. Das Zeitelement ist durch den Gesetzgeber in § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV dahingehend konkretisiert worden, dass eine Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abr...