Entscheidungsstichwort (Thema)
Darlegungs- und Beweislast des Mieters im Rückforderungsprozeß wegen Mietpreisüberhöhung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Fordert der Wohnungsmieter mit der Begründung einer Mietpreisüberhöhung eine teilweise Rückzahlung des geleisteten Mietzinses, so muß er darlegen und beweisen, daß der Mietzins auf der Ausnutzung einer Mangellage bei Vertragsabschluß beruht.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Kläger sind seit 15. 8. 1994 Mieter einer 104 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung im Hause des Beklagten in Frankfurt/Main. Die monatliche Nettomiete betrug 1685,- DM und erhöhte sich infolge Staffelmietvereinbarung ab 15. 8. 1996 auf 1735,- DM.
Die Kläger haben die Miete für wesentlich überhöht gehalten.Die Tabelle 1994 weise aus, daß sich eine Grundmiete von 10,36 DM pro m2, für die 104 m2 große Wohnung ein ortsüblicher Mietzins von 1077,44 DM ergebe. Unter Hinzurechnung des Wesentlichkeitszuschlages von 20% seien 1292,92 DM zulässig. Bei Anmietung der Wohnung habe eine Mangellage mit vergleichbarem Wohnraum bestanden.Sie hätten mehrere Monate vergeblich eine Wohnung gesucht.
Mit vorliegender Klage haben die Kläger für 24 Monate (15. 8. 1994-15. 8. 1996) Rückzahlung der überzahlten Miete von monatlich 392,08 DM, insgesamt 9409,68 DM, verlangt, nachdem sie ihre Feststellungsklage zurückgenommen haben. Der Beklagte hat demgegenüber eingewandt, 1970/80 habe er das Haus saniert, so daß ein Zuschlag für die verbesserte Ausstattung sowie für die gute Wohnlage zu machen sei.
Das AG Frankfurt/M. hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben, ist der Berechnung der Kläger gefolgt und hat eine sogenannte Mangellage als offenkundig angenommen.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er beanstandet die Versagung weiterer Zuschläge, vorrangig aber die Annahme der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist begründet. Den Klägern steht der Anspruch auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete nicht zu, weil die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vollständig erfüllt sind.
Der im Mietvertrag vereinbarte Nettomietzins in Höhe von 1685,- DM ist gemäß § 5 WiStG nicht nur wesentlich überhöht. Die Berechnung der Kläger aufgrund der Mietwerttabelle 1994 ist zunächst zutreffend. (... Allerdings rechtfertigen die umfangreichen Bau- und Verbesserungsarbeiten einen Zuschlag ...) und somit eine ortsübliche Miete für die Wohnung von 1195,35 DM. Unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitszuschlages von 20% beträgt die zulässige Miete für die Wohnung 1434,42 DM. Da ein Entgelt von 1685,- DM vereinbart war, liegt insoweit eine Überzahlung von 250,58 DM monatlich vor.
Die Unangemessenheit des vereinbarten Entgeltes führt aber nur dann zu einer Mietpreisüberhöhung und Unwirksamkeit des Vertrages gemäß §§ 5 WiStG, 134 BGB, wenn der Mietzins auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum bei Vertragsabschluß beruht. Die Kläger sind für das Vorliegen dieser Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Sie müssen deshalb substantiierte Angaben zur Ausnutzung eines geringen Angebots von vergleichbarem Wohnraum durch den Beklagten machen. Die schlichte Berufung auf Sachverständigengutachten ist ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, wenn konkrete Tatsachen nicht behauptet sind. Auch der Hinweis darauf, die Mangellage sei gerichtsbekannt, ist unzureichend und auch unzutreffend. Auch die Tatsache, daß in Frankfurt ein Zweckentfremdungsverbot besteht, beweist allein nicht das Vorliegen eines geringen Angebotes an vergleichbaren 4-Zimmer-Wohnungen.Denn für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zum 15. 8. 1994 kann nicht mehr unterstellt werden, daß für eine 4-Zimmer-Wohnung eine Mangellage im Sinne des Gesetzes bestanden hat. Es ist vielmehr gerichtsbekannt, daß sich die Wohnungslage seit dieser Zeit entspannt hatte, unter anderem auch durch die freiwerdenden Wohnungen der amerikanischen Armeeangehörigen. Es war deshalb um so dringlicher, daß die Kläger konkrete Tatsachen hätten vortragen müssen, insbesondere über die Umstände der eigenen Wohnungssuche, um die Ausnutzung eines geringen Angebotes von vergleichbarem Wohnraum durch den Beklagten feststellen zu können.
Substantiierte Angaben dazu fehlen. Soweit die Kläger im Schriftsatz v. 17. 1. 1997 vorgetragen haben, in Frankfurt bestehe eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum zur ortsüblichen Miete von 1077,44 DM, weshalb sie mehrere Monate vergeblich gesucht hätten, ist dieser Vortrag nicht geeignet, eine sogenannte Mangellage darzulegen. Denn entscheidend ist die zulässige Miete für die streitige Wohnung. Nur in diesem Umfang kann eine Vergleichbarkeit auf dem Wohnungsmarkt festgestellt werden.Wie bereits oben dargelegt, beträgt die zulässige Miete 1434,- DM, wobei die teilweise unzutreffende eigene Berechnung der Kläger zu ihren Lasten geht. Daß aber zu einem solchen Mietzins im gesamten Stadtgebiet von Frankfurt - die Kläger haben...