Leitsatz (amtlich)
Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer” vorsieht.
Verfahrensgang
AG Büdingen (Urteil vom 18.02.2022; Aktenzeichen 2 C 94/22) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil das Amtsgerichts Büdingen vom 12.08.2022 abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt die Klägerin.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für die zweite Instanz wird auf EUR 42.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien sind die einzigen Mitglieder der WEG …. Nach § 6 der im Jahre 2001 beurkundeten Teilungserklärung bedarf es zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.11.2021 verkaufte die Klägerin ihren Wohnungseigentumsanteil. Die Beklagte erteilte ihre Zustimmung zu dem Verkauf auf Aufforderung bislang nicht. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, da kein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung bestehe. Die Klägerin sei mangels Aufforderung der Beklagten nicht gehalten gewesen, Erkundigungen über die Erwerberin einzuholen. Spätestens mit Übersendung der Selbstauskunft in dem Rechtsstreit lägen der Beklagten die gewünschten Informationen vor.
Die Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen das Urteil und begehrt weiterhin die Klageabweisung. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts habe die Klägerin der Beklagten sämtliche Informationen über den Erwerber aktiv erteilen müssen. Die erst im Rechtsstreit vorgelegte Selbstauskunft sei völlig unzureichend, weswegen die Klage derzeit noch immer unbegründet sei. Neben den Angaben zur Person der Erwerberin bedürfe es Angaben und Nachweise zu den monatlichen Einnahmen und Ausgaben, ggf. hilfsweise über das Aktiv- und Passivvermögen. Die Beklagte habe die Zustimmung bislang nicht endgültig verweigert. Sie sei aber „alarmiert”, weil die Erwerberin offensichtlich den Kaufpreis finanzieren müsse ….
Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertritt die Ansicht, nach dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Regelung in § 12 WEG seien die übrigen Wohnungseigentümer und nicht der Verband passivlegitimiert. Im Übrigen habe die Beklagte die geforderte Selbstauskunft erhalten. ….
Wegen des weiteren Parteivortrages in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig. Die Beklagtenvertreter haben die Berufungsbegründung zwar innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 24.11.2022 entgegen § 130d S. 1 ZPO nur per Fax eingereicht. Sie haben aber zugleich dargelegt, dass eine Einreichung per beA nicht möglich war und dies durch eine Mitteilung über eine Störung des beA-Systems ausreichend glaubhaft gemacht. Damit blieb die Einreichung per Fax gemäß § 130d S. 2, 3 ZPO zulässig.
Die Berufung ist auch begründet. Die Beklagte als Wohnungseigentümerin ist nicht passivlegitimiert für die Klage auf Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums der Klägerin. Insoweit liegt die Zustimmungsverpflichtung bei der GdWE, so dass im Falle der Zustimmungsverweigerung diese – und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer individuell – auf dem Klageweg in Anspruch genommen werden müssen.
Bei einer Vereinbarung über die Zustimmung der „anderen Wohnungseigentümer” war insoweit bereits nach altem Recht streitig, ob alle Wohnungseigentümer individuell zustimmen mussten (vgl. BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2019, WEG § 12 Rn. 16) oder ob ein Mehrheitsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer ausreichte und es sich damit letztlich um eine Gemeinschaftsaufgabe handelte (Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 12 Rn. 23).
Nach dem WEMoG werden abweichende Ansichten dazu vertreten, wer zustimmungsberechtigt im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG ist, wenn die Teilungserklärung – wie hier – die Zustimmung der Wohnungseigentümer verlangt. Teilweise wird vertreten, dass in der Regel und im Zweifel die Erteilung bzw. Nichterteilung der Zustimmung Aufgabe des Verbands sei, wenn die Vereinbarung nicht ausdrücklich regelt, für wen der Zustimmungsberechtigte handelt (vgl. BeckOGK/Skauradszun, 1.3.2023, WEG § 12 Rn. 15; Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 12 Rn. 24). Teilweise wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls dann als richtiger Anspruchsgegner angesehen, wenn Verwalterzustimmu...