Entscheidungsstichwort (Thema)
Angemessenheit der Abhilfefrist bei Kündigung nach BGB § 542
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Eine fristlose Kündigung nach BGB § 542 ist nur dann wirksam, wenn dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels eingeräumt wurde. Ist die Frist zu kurz bemessen, tritt an ihre Stelle eine angemessene Frist. Für die Angemessenheit der Frist ist von Bedeutung, ob der Vermieter den Mangel bereits kannte, als die Abhilfefrist gesetzt wurde.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Beklagten waren aufgrund schriftlichen Vertrages, der vom 1.12.1980 bis 30.11.1985 befristet war, Mieter einer 8-Zimmer-Wohnung im Hause des Klägers. Der monatliche Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlung betrug monatlich 4800,- DM.
Die Beklagten haben mit Schreiben v. 14.12.1984 nach vorangegangener Mahnung v. 28.11.1984 das Mietverhältnis wegen eines angeblich vorhandenen Bordellbetriebes im Erdgeschoß des Hauses fristlos gekündigt. Sie zogen zum 31.1.1985 aus.
Der Kläger, der die fristlose Kündigung für unwirksam erachtet hat, verlangt mit vorliegender Klage den Mietzins für Februar 1985 in Höhe von 4800,- DM.
Das AG hat mit angefochtenem Urteil der Klage stattgegeben, weil die fristlose Kündigung der Mieter den Mietvertrag nicht beendet habe. Es hat die auf § 542 BGB gestützte fristlose Kündigung für unwirksam erachtet, da die von den Beklagten mit Schreiben v. 28.11.1984 gesetzte Frist zur Entfernung des bordellartigen Betriebes bis zum 3.12.1984 zu kurz bemessen und deshalb eine Abhilfe für den Kläger unmöglich gewesen sei. Unter Berücksichtigung aller Umstände hätte eine solche Frist mindestens 3 Wochen betragen müssen. Im vorliegenden Fall sei auch eine solche Fristsetzung nicht entbehrlich gewesen, da der Kläger sich nicht ernstlich und endgültig geweigert habe, die behaupteten Verhältnisse zu ändern.
Gegen dieses Urteil haben die Beklagten form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie sind der Ansicht, die dem Kläger gesetzte Frist sei deshalb angemessen gewesen, weil der Zeuge D. bereits mit Schreiben v. 17.9.1984 den Kläger auf die Mißstände im Haus hingewiesen und ihm zur Abhilfe eine Frist bis 28.9.1984 gesetzt habe. Hierauf habe der Kläger nichts unternommen. Er habe von diesem Zeitpunkt ab den vorhandenen Bordellbetrieb und die daraus resultierenden Störungen und Belästigungen gekannt. Aus diesem Grunde müsse das Antwortschreiben des Klägers v. 3.12.1984, wonach sich im Hause kein Mieter durch den Betrieb gestört fühle, unter Berücksichtigung des Verhaltens des Klägers als endgültige Verweigerung angesehen werden.
Der Kläger führt ergänzend aus, er habe erstmals mit Schreiben des Zeugen Z. v. 21.1.1985 konkrete Tatsachen erfahren, die den Schluß auf einen bordellartigen Betrieb in den Erdgeschoßräumen und Kellerräumen gerechtfertigt hätten. Es habe nur noch bis zum 7.2.1985 gedauert, bis die Stadt die ausgeübte Nutzung in den Räumen untersagt habe.
Entscheidungsgründe
Die fristlose Kündigung der Beklagten war gem. § 542 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis Ende Januar 1985 beendet. Infolgedessen schulden sie den hier geltend gemachten Mietzins für Februar 1985 nicht. Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, waren die Beklagten im vertragsgemäßen Gebrauch ihrer Wohnung erheblich gestört, weil seit Sommer 1984 im Erdgeschoß und in den Kellerräumen ein bordellartiger Betrieb geführt wurde. (...)
Die Beklagten haben auch gem. § 542 BGB dem Kläger zur Behebung dieser Situation eine ausreichende Frist gesetzt und damit die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung erfüllt. Die dem Vermieter zu setzende Abhilfefrist hängt von den jeweiligen Umständen ab. Ist die gesetzte Frist zu kurz bemessen, ist die Fristsetzung nicht wirksam, vielmehr tritt an ihre Stelle eine angemessene Frist. Im vorliegenden Fall bedeutet das, daß unter Berücksichtigung der kurz bemessenen Frist bis zum 3.12.1984 und der Kündigung am 14.12.1984 dem Kläger eine entsprechende Verlängerung der Frist von 15 Tagen verblieb. Dieser Zeitraum ist ausreichend gewesen. Der Kläger wußte seit September 1984 über die Verhältnisse im Haus Bescheid. Auch der Zeuge D. hat ihm in seinem Mahnschreiben v. 17.9.1984 lediglich eine Frist bis 28.9.1984 gesetzt. Nach dessen Aussage hat der Zeuge auch im Verlauf der nächsten Monate bis zum Mahnschreiben der Beklagten mit dem Kläger wegen der Zustände im Hause korrespondiert. Daß eine kurzfristige Behebung der Situation auch möglich war, räumt der Kläger selbst ein. Denn schließlich dauerte es vom Schreiben Z. an den Kläger (21.1.1985) nur bis zum 7.2.1985, als die Stadt die Nutzungsänderung versagte.
Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, ihm sei erst im Januar 1985 das tatsächliche Ausmaß des Betriebes im Erdgeschoß und in den Kellerräumen bekannt geworden. Das Schreiben des Zeugen D. v. 17.9.1984 ist in seinem Inhalt eindeutig. Hinweise auf ein Etablissement im Hause, das Eingehen und Ausgehen von verschiedenen weiblichen und män...