Entscheidungsstichwort (Thema)
Kündigung eines Mietermitverwaltungsvertrages über die Gartennutzung durch den Eigentümer eines Grundstücks im Beitrittsgebiet. Berechtigung des Wohnungsmieters zum Befahren des Grundstücks mit einem Pkw
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Der neben den Mietverträgen zwischen der kommunalen Wohnungsverwaltung als Verwalterin und der Mietergemeinschaft des Hauses vereinbarte Mietermitverwaltungsvertrag über die entgeltliche Pflege und Nutzung eines Gartenteils des Hausgrundstücks kann vom Vermieter als Eigentümer des Grundstücks gekündigt werden.
2. Der Mietvertrag über eine Wohnung schließt nicht das Recht des Mieters ein, eine teilweise unbefestigte Grundstücksauffahrt mit dem Pkw zu befahren oder einen Pkw auf dem Grundstück abzustellen.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Parteien streiten um die Unterlassung von Besitzstörungen bezüglich eines zum Mietgrundstück X.-Straße in Görlitz gehörenden Gartens sowie dem Zufahrtsrecht zum Grundstück.
Zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten besteht seit 1951 ein Mietverhältnis bezüglich der im Grundstück X.-Straße, I. Obergeschoß links, gelegenen Wohnung.
Am 4.3.1982 schloß die Hausgemeinschaft X.-Straße mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung der Stadt Görlitz einen Mietermitverwaltungsvertrag.
Die Kläger behaupten, daß den Mietern o.g. Grundstücks in Verbindung mit dem Mietermitverwaltungsvertrag v. 4.3.1982 der hintere Teil des Grundstücks, welcher bis dahin unbewirtschaftet und verwahrlost gewesen sei, als Hausgarten zur Nutzung und Pflege übergeben worden sei. Durch diesen Vertrag sei die Gartennutzung Bestandteil des Mietvertrages geworden, da sich der Garten auf dem gleichen Grundstück wie die Mietwohnung befindet und Grundstückseigentümer und Vermieter identisch gewesen seien. Die spätere Gartenfläche sei unter den interessierten Mietern aufgeteilt worden, da nicht alle Mieter an dem Erhalt eines Hausgartens interessiert gewesen seien.
Die Beklagte habe am 5.8.1993 Gartenpflanzen aus dem Hausgarten der Kläger herausgerissen und veranlaßt, daß am 3.1.1994 fünf Bäume auf dem Gartengelände gefällt worden seien.
Weiterhin behaupten die Kläger, daß durch die Beklagte die befestigte Ausfahrt zum o.g. Wohngrundstück zerstört worden sei. Die Kohleanlieferung der Kläger hätte im Dezember 1993 deshalb unter erschwerten Bedingungen stattgefunden, weil die Kohle abgesackt und ca. 80 m bergauf getragen werden mußte. Eine weitere Kohleanlieferung sei von dem Kohlehandel verweigert worden.
Die Kläger beantragen u.a., 1. der Beklagten zu untersagen, den Zugang zum Garten zu versperren, Pflanzen zu beschädigen oder zu entfernen, welche durch die Kläger angepflanzt wurden, oder Veränderungen an der Anlage der Beete vorzunehmen; 2. die Beklagte zu verurteilen, den ursprünglichen Zustand der Auffahrt auf das Grundstück von der Straße zum Wohnhaus dergestalt wiederherzustellen, daß die Zufahrt durch Transportfahrzeuge und Notdienstfahrzeuge wie Krankenauto, Kohleauto oder Feuerwehr gewährleistet ist, insbesondere die von der Straße aus links gelegene Fahrspur zu verfestigen und mit geeignetem Oberflächenmaterial zu versehen, damit kein Fahrzeug einsinkt oder stecken bleibt.
Die Beklagte bestreitet ein Besitzrecht der Kläger am Hausgarten. Die Gartennutzung sei nicht Gegenstand des Mietvertrages. Sie behauptet, daß der Mieter K. einen Schlüssel für das sich an der Grundstückseinfahrt befindliche Tor habe, um bei Notfällen das Tor öffnen zu können. Dieses Tor werde verschlossen gehalten, damit der gepflasterte Zugang zum Wohngrundstück nicht zerstört würde.
Das AG Görlitz hat die Klage abgewiesen. Den Klägern stehe ein Besitzrecht am Hausgarten aufgrund vertraglicher Vereinbarungen mit der Beklagten bzw. ihren Rechtsvorgängern nicht zu. Eine Erweiterung des Mietvertrages über einen Hausgarten sei weder mündlich noch schriftlich erfolgt. Ebenso sei es nie zur Verleihung eines Nutzungsrechts gemäß §§ 287 ff. ZGB gekommen. Soweit sich die Kläger auf den Mietermitverwaltungsvertrag bezögen, regele dieser die Rechtsbeziehung zwischen Mietergemeinschaft und Vermieter. Im Rahmen dieses Vertrages habe eine Änderung des Mietvertrages der Kläger v. 4.3.1982 nicht erfolgen können. Nach Ziff. 3 des Mietvertrages sei ausdrücklich vereinbart, daß sich das Mietverhältnis nicht auf die Nutzung eines Gartens erstrecke. Eine mündliche Vertragsänderung mit dem Leiter der Außenstelle IV des ehemaligen VEB Gebäudewirtschaft Görlitz sei nicht erfolgt.
Das Gericht sehe in der über Jahre hinweg geübten Praxis bezüglich der Nutzung des Hausgartens lediglich eine Billigkeitsregelung ohne jegliche rechtliche Konsequenzen. Dem damaligen Vermieter sei daran gelegen gewesen, die in seiner Rechtsträgerschaft befindlichen Mietgrundstücke in ihrem äußerlichen Umfeld in einem sauberen und ordentlichen Zustand zu versetzen bzw. zu erhalten. Die nicht kostendeckenden Mieten führten letztendlich dazu, diese Pflegemaßnahmen...