Entscheidungsstichwort (Thema)
Berufung
Verfahrensgang
AG Görlitz (Urteil vom 23.07.2007; Aktenzeichen 1 C 0642/04) |
Nachgehend
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des AG Görlitz vom 23.07.2007, Az.: 1 C 0642/04, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 750,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
BESCHLUSS:
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 360,12 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Wegen des zugrunde liegenden Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils vom 23.07.2007 verwiesen.
Das AG Görlitz hat mit Urteil vom 07.06.2007 die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formunwirksam sei, weil die Klägerin bei der Begründung ihrer Mieterhöhung in Anspruch genommene Drittmittel i.S.d. § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a BGB nicht dargestellt habe. Wegen weiterer Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (S. 4 ff) verwiesen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin die Abänderung des angefochtenen Urteils sowie die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung einer Erhöhung der Grundmiete.
Zur Begründung führt die Klägerin aus, dass im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren Drittmittel zugunsten der Beklagten nicht berücksichtigungsfähig seien. Soweit Drittmittel im Rahmen der Modernisierung berücksichtigt worden seien, sei eine weitere Berücksichtigung bei der streitgegenständlichen Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht mehr notwendig. Eine mehrfache Berücksichtigung von Drittmitteln komme vorliegend nicht in Betracht.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 23.07.2007 verkündeten Urteils des AG Görlitz, Az.: 1 C 642/04, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Grundmiete für ihre Wohnung in der 1. Etage links, im Hause Z. Straße … in O. G., um 30,01 EUR auf 293,54 EUR monatlich zzgl. der jeweiligen Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.07.2004 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Sie meint, dass zur Nachvollziehbarkeit der Vergleichsmieterhöhungserklärung die Angaben der Inanspruchnahme von Drittmitteln auch dann notwendig sei, wenn sich deren Abzug nicht auf die verlangte erhöhte Miete auswirke.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB.
Der Anspruch der Klägerin scheitert bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a Abs. 1 BGB formell unwirksam ist, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde.
Die formalen Anforderungen des § 558 a BGB sollen bewirken, dass der Mieter die zur Prüfung notwendigen Informationen erhält und ein Rechtsstreit vermieden wird (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 558 a Rdnr. 1).
Vorliegend hat die Klägerin im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens verabsäumt, in Anspruch genommene Drittmittel nach § 558 Abs. 5 BGB darzustellen.
Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlanges erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 116/03 vom 25.02.2004, zitiert nach Juris).
Vorliegend hat die Klägerin bis März 2000 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die mit zinsbegünstigten Mitteln aus KfW-Krediten und MB-10-Darlehen gefördert worden waren. Unstreitig ist zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlanges die Zinsbindung noch nicht abgelaufen.
Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Drittmittel im Rahmen des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens nicht anzugeben seien, da diese vorliegend keinen Einfluss auf die Mieterhöhung haben, vermag dem das Gericht nicht zu folgen.
Insbesondere ist die Angabe nicht deswegen entbehrlich, weil die Drittmittel im Rahmen der Modernisierungserhöhungserklärung vom 21.03.2000 mit 52,49 DM auf den monatlichen Gesamtmietzins angerechnet worden ist. Damit ist aber die Anrechnung der Drittmittel im Rahmen des hiesigen Mieterhöhungsverlangens nicht „verbraucht”.
Sinn und Zweck des § 558 Abs. 5 BGB i.V.m. § 559 a BGB ist es, dass dem Mieter die Zinsvergünstigung tatsächlich zugute kommt. Daraus folgt allerdings auch, dass der Vermieter für die Dauer der Zinsbindung nicht die volle ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Der Anrechnungszeitraum wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung mit 12 Jahren veranschlagt (vgl.: BGH vom 25.02.2...
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