Entscheidungsstichwort (Thema)
Fremdenverkehrsdienstbarkeit: Rechtsfolgen bei Bezug auf die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und bei Bezug auf die Nutzung des Sondereigentums
Orientierungssatz
1. Die Verpflichtung zugunsten einer Gemeinde, das Grundeigentum ausschließlich für Zwecke des gewerblichen Fremdenverkehrs zu nutzen, kann gemäß BGB §§ 1917, 1090 Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein.
2. Eine Grunddienstbarkeit, die sich ausschließlich auf die Nutzung des Gemeinschaftseigentums bezieht, muß auf allen Miteigentumsanteilen des Grundeigentums lasten und ist im Falle eines Erlöschens auf einem Teil der Miteigentumsanteile für die übrigen Anteile ebenfalls von Amts wegen zu löschen.
3. Dies gilt nicht, wenn der Inhalt der Dienstbarkeit sich in seinem Schwerpunkt auf die Nutzung des Sondereigentums bezieht.
Tenor
Die Beschwerde wird auf Kosten der Beschwerdeführer zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 10.000 DM
Gründe
I.
Die Beschwerdeführer sind je zur ideellen Hälfte Miteigentümer einer Eigentumswohnung in der in ... gelegenen Wohnungseigentumsanlage, die ursprünglich als Ferienanlage konzipiert war. Zum Gemeinschaftseigentum gehören Clubräume, Küchen, Fitneßräume, WC, Schwimmbad, Sauna, Wäscheraum Empfangsraum, Gartenanlage, Parkplätze und eine Betreuerwohnung.
In Abt. 2 des Grundbuches sind im Range nach einer Grundschuld zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zeitlich begrenzt bis zum 31.3.2012 eingetragen:
- zugunsten der Stadt ... mit dem Inhalt, daß das Grundeigentum ausschließlich für Zwecke des gewerblichen Fremdenverkehrs genutzt werden darf,
- zugunsten der ... mit dem Inhalt, daß der Begünstigten das ausschließliche Recht zur fremdenverkehrsgewerblichen Nutzung zusteht.
Ursprünglich waren sämtliche Eigentumswohnungen der Anlage in gleicher Weise belastet, inzwischen sind jedoch vereinzelt nach Zwangsversteigerungen die Dienstbarkeiten erloschen mit der Folge, daß das Gemeinschaftseigentum nur anteilig, nämlich begrenzt auf die nicht versteigerten Miteigentumsanteile, mit den persönlichen Dienstbarkeiten belastet ist.
Dies halten die Beschwerdeführer für unzulässig. Sie haben beantragt, die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ohne Bewilligung der Berechtigten gem. § 53 GBO von Amts wegen zu löschen.
Das Grundbuchamt hat durch Beschluß vom 22. Oktober 1996 den Antrag zurückgewiesen. Dagegen wenden sich die Beschwerdeführer mit der Erinnerung vom 1.November 1996. Nachdem der zuständige Grundbuchrechtspfleger und die Abteilungsrichterin der Erinnerung nicht abgeholfen haben, ist diese gem. § 11 Abs.2 S.5 RpflG als Beschwerde zu behandeln.
II.
Die Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Zu Recht hat das Grundbuchamt eine Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten von Amts wegen gem. § 53 GBO abgelehnt. Der Inhalt der Dienstbarkeiten ist zulässig.
1. Die Verpflichtung zugunsten der Stadt ..., das Grundeigentum ausschließlich für Zwecke des gewerblichen Fremdenverkehrs zu nutzen, kann gem. §§ 1018,1090 BGB Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein. Es handelt sich um ein in eine positive Formulierung gekleidetes Verbot, auf dem belasteten Eigentum bestimmte Handlungen vorzunehmen. Auf den Wortlaut der Formulierung kommt es nicht an. Die untersagten Handlungen können einzeln aufgezählt werden. Sie können aber auch umschrieben werden, indem die zugelassenen Handlungen angegeben werden, ohne daß sich inhaltlich etwas am Umfang der Belastung ändert. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten auf eine einzelne gewerbliche Nutzungsart im Wege einer Dienstbarkeit ist zulässig (vgl. BayObLG NJW 85, 2485: "Fremdenverkehrsdienstbarkeit").
Gegen den Inhalt der Dienstbarkeit zugunsten der ... bestehen ebenfalls keine Bedenken. Es ist grundsätzlich zulässig, das Recht zu einer bestimmten Art und Weisung der Nutzung im Wege einer Dienstbarkeit auf einen Dritten zu übertragen, auch wenn dadurch der Eigentümer weitgehend von der Eigennutzung ausgeschlossen wird. Gestattet wird nicht die beliebige Nutzung des Wohnungseigentums, sondern lediglich die Nutzung in einer bestimmten Beziehung, nämlich für fremdenverkehrsgewerbliche Zwecke.
2. Beide Dienstbarkeiten sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht schon deshalb zu löschen, weil sie nur noch auf einem Teil der ideellen Miteigentumsanteile des Grundeigentums lasten.
Eine Dienstbarkeit kann zwar grundsätzlich nicht an einem ideellen Bruchteil eines Grundstückes bestehen, da sie das ganze Grundstück ergreift. Führt die Versteigerung eines ideellen Miteigentumsanteils zum Erlöschen der Dienstbarkeit an diesem Anteil, so ist die Eintragung auf dem nicht versteigerten Anteil als unzulässig zu löschen (KG Rpfl. 74, S.68 ff m.w.N.).
Eine Ausnahme besteht jedoch beim Wohnungseigentum, bei dem der Miteigentumsanteil am Grundstück mit einem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden ist. Der Miteigentumsanteil innerhalb des Wohnungseigentums ist kein gewöhnlicher Miteigentumsanteil, sondern nur eines von zwei ...