Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Teilung eines Hausgrundstücks
Tenor
Die Beschwerde wird auf Kosten der Antragstellerin zurückgewiesen.
Geschäftswert: 150.000,– DM.
Gründe
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des im Beschlußeingang bezeichneten Grundstücks, das mit drei Garagen, einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einer Scheune bebaut ist.
Sie hat am 12. Juni 1992 vor der Notarin … zu deren Urkunde Nr. eine „Teilungserklärung … nach § 8 des Gesetzes über das Wohnungseigentum” abgegeben, die im wesentlichen folgenden Inhalt hat:
„Die Grundstückseigentümerin teilt das Eigentum nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz in Miteigentumsanteile in der Weise, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in den auf dem Grundstück errichteten Gebäuden verbunden ist, wie folgt:
1/3 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet
und dem Sondernutzungsrecht an der im Haus W-Str. liegenden Wohnung im Erdgeschoß im Aufteilungsplan ebenfalls jeweils mit Nr. 1 bezeichnet.
1/3 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet,
und dem Sondernutzungsrecht an der im Haus W-Str. liegenden Wohnung im Obergeschoß, im Aufteilungsplan ebenfalls mit Nr. 2 bezeichnet,
1/3 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet,
und dem Sondernutzungsrecht an der im Haus W-Str. im Dachgeschoß gelegenen Wohnung im Aufteilungsplan ebenfalls jeweils mit Nr. 3 bezeichnet.”
Unter Ziffer III. der Erklärung folgen Bestimmungen über Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, die nähere Ausgestaltung der Gemeinschaft der Teileigentümer und Bestimmungen über die Handhabung der Verwaltung.
Die Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der Garagen und der Aufteilungsplan waren der Erklärung beigefügt.
Ziffer IV der Erklärung lautet:
„Die Grundstückseigentümerin bewilligt und beantragt im Grundbuch einzutragen: Die Teilung des Grundstücks nach Maßgabe des Abschnittes II. dieser Teilungserklärung, die Bestimmungen dieser Teilungserklärung gemäß Abschnitt III. als Inhalt des Sondereigentums.”
Durch Beschluß vom 21. Juli 1992 hat das Amtsgericht – Rechtspfleger – den Antrag abgelehnt, da er eine Umgehung des Wohnungseigentumsgesetzes darstelle. In den Gründen hat sich das Amtsgericht die Ausführungen des Landgerichts Braunschweig zu eigen gemacht, die in der Zeitschrift Der Rechtspfleger 1991, Seite 201 f, abgedruckt sind.
Mit der Beschwerde, der der Richter nicht abgeholfen hat, beruft sich die Antragstellerin auf die in NJW 1992, Seite 700, abgedruckte Entscheidung des BayObLG vom 7. November 1991, in der die Entscheidung des Landgerichts Braunschweig abgelehnt und ein der Antragstellerin vergleichbares Eintragungsbegehren grundbuchrechtlich als zulässig erachtet wird. Die Kammer folgt im Ergebnis der Auffassung des Landgerichts Braunschweig, legt aber ihrer Begründung andere Gesichtspunkte zugrunde.
An der Stelle, wo sich das BayObLG mit der Auffassung des Landgerichts Braunschweig auseinandersetzt, findet sich der folgende Satz:
„Zwar handelt es sich um eine Umgehung der vom Gesetznahegelegten Gestaltung, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an Kellerräumen verbunden mit Sondernutzungsrechten an Wohnungen begründet wird.”
Diese Umgehung verstoße aber, so führt das Gericht weiter aus, nicht gegen ein gesetzliches Verbot; nicht jede rechtliche Gestaltung, die tatsächlich oder wirtschaftlich der Begründung von Wohnungseigentum nahe komme, sei allein deshalb verboten, weil sie nicht auch rechtlich in die Form des Wohnungseigentums gekleidet sei.
Das BayObLG ist demnach offenbar der Meinung, als habe der Gesetzgeber mit der von ihm im Wohnungseigentumsgesetz niedergelegten rechtlichen Ausgestaltung des Wohnungseigentums (§ 1 Abs. 2 WEG), des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) in Verbindung mit den ausgestaltenden Vereinbarungen (§§ 10, 15 WEG), die durch Eintragung „als Inhalt des Sondereigentums” (§ 10 Abs. 2 WEG) zu einer „Verdinglichung” erstarken können, nur eine Gestaltungsvariante beschrieben, der er zwar den Vorzug gibt, die aber in ihre Teile zerlegt und auch völlig anders wieder zusammengesetzt werden können.
Folgerichtig kommt das Gericht bei dieser formalen Betrachtungsweise zu der Auffassung, daß auch ein ganz erheblich von den Vorstellungen des Gesetzgebers abweichendes Modell ins Grundbuch eingetragen werden könne.
Anders läßt sich der in dem o.a. Zitat enthaltene Ausdruck, daß das Gesetz die in ihm enthaltene Gestaltung (lediglich)nahelege nicht verstehen.
Dieser Auffassung vermag die Kammer nicht zu folgen, da sie ihr zu formalistisch erscheint.
Zunächst einmal ist zu betonen, daß auch der Begründer von sogenanntem „Kellereigentum” – dieser Ausdruck hat sich bekanntlich für derartige Gestaltungen durchgesetzt (vgl. NJW 1992, 671) – sich der einzelnen Elemente des Wohnungseigentumsgesetzes bedient, die als Abweichu...
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